理工酷

2022年04月19日发布

国家统计局发布2022年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况。3月销售面积1.53亿平，同比减少17.7%（前值：-9.6%）；开发投资金额1.33万亿元，同比减少2.4%（前值：3.7%）；新开工面积1.49亿平，同比下降22.2%（前值：-12.2%）。

点评

1.商品房销售：

销售创20年年初疫情以来单月最大降幅，实际市场仍较为低迷，市场以价换量的情况愈发明显。从销售面积来看，3月全国商品房销售面积1.53亿平，同比减少17.7%，降幅较上月扩大了8.1个百分点，其中住宅销售面积降幅高达23.2%，受市场持续低迷、前期政策效果一般以及突发疫情加重的影响，单月销售创下2020年1-2月疫情以来的最大降幅，两位数的负增长符合我们的预期。从区域来看，东部、东北地区3月受突发疫情影响显著，销售面积同比增速分别为-23.8%和-40.8%，降幅分别扩大6.0和27.7个百分点；中部增速-9.2%，西部增速-14.6%，降幅分别扩大7.0和11.3个百分点。从销售金额来看，3月全国商品房销售金额1.42万亿元，同比下降26.2%，降幅较上月扩大了6.9个百分点。销售均价也大幅下降至9252元/平，环比下降6.0%，同比降幅高达10.3%，从销售均价绝对数值来看，是2020年3月疫情以来的最低点，说明市场持续“以价换量”，反映出当前地产销售基本面仍然较弱，同时现阶段地方的宽松政策效果一般。从累计来看，一季度销售面积3.1亿平，同比下降13.8%；销售金额2.96万亿元，同比下降22.7%；销售均价9552元/平，同比下降10.4%。我们预计4、5月市场仍需要政策的进一步呵护，随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，信贷持续放松，部分城市的住房需求将陆续释放，销售下降的态势有望得到缓解，预计销售底大概率将在5、6月出现，我们预计2022年销售面积同比-5.0%~-3.5%。

2.房地产开发投资、新开工、竣工：

投资受施工建安低迷的影响，增速转负；新开工降幅显著扩大。3月开发投资金额1.33万亿元，同比下降2.4%，增速较上月下降了6.1个百分点，我们认为这主要是由于建安投资的低迷，3月施工面积2.2亿平，同比下降21.5%，增速较上月减少了23.3个百分点；新开工面积1.49亿平，同比下降22.2%，降幅较上月扩大了10个百分点。我们认为一方面，在销售不景气、房企资金链紧张的情况下，房企的新开工意愿持续低迷；另一方面，突发疫情对新开工和施工均产生了一定的影响，部分城市因疫情出现了明显的停缓工现象。从累计增速来看，一季度新开工面积2.98亿平，同比下降17.5%，房地产开发投资金额2.78万亿元，同比增长0.7%。一季度房地产投资仍能保持正增长，主要是因为：1）保交付等相关政策的作用下，积极推动前期停缓建项目复工复产，推进在建项目建设。据国家统计局发言人表示，一季度施工期在一年以上的房地产项目投资增长速度超过10%。随着房地产项目施工建设推进，一季度房地产开发投资当中建筑安装工程投资同比增长0.9%，拉动房地产投资增长超过0.5个百分点；2）去年Q4土地成交趋势回升带动今年Q1的土地投资，前期发生的土地购置费一季度拉动房地产开发投资增长超过0.1个百分点；3）今年以来建筑材料、工程安装等价格涨幅较高，一定程度推高了房地产投资的名义增速。PPI自2021年5月以来持续位于高位，一季度同比增长8.7%。我们预计2022年全年新开工增速为-5.5%，全年开发投资增速为2.1%。

3月竣工持续放缓；预计全年仍要保交付，竣工仍能保持一定增长。3月竣工面积4729万平，同比下降15.5%，降幅较上月扩大了5.7个百分点，我们认为一方面房企资金压力普遍仍然较大，部分房企根据自身现金流出与流入的节奏主动对部分项目采取停缓工的策略；另一方面，突发疫情使得部分项目实质性停工，因此竣工短期相对放缓。同时，一季度不是竣工高峰期，一季度累计竣工面积1.22亿平，同比下降9.8%。我们认为交付大年过后2022年竣工预计也将由高位回落，但全年仍需保交付，我们预计竣工增速在3.0~3.1%。

3.开发商资金：

房款降幅再度扩大，非房款降幅略微收窄；房企内外部资金环境仍然较为紧张。3月房企到位资金1.30万亿元，同比减少23.0%（前值：-17.7%）；一季度房企到位资金3.82万亿元，同比减少19.6%。1）房款受销售去化率和按揭放款影响，同比增速-32.9%（前值：-23.9%），其中定金及预收款、个人按揭增速分别为-37.5%和-22.1%，降幅分别扩大10.4和5.2个百分点。一方面，受到去化率走低的影响，销售出货的压力仍然较大；另一方面，按揭实际支持力度较弱。一季度居民中长期贷款合计新增1.07万亿元，较2021年同期少增9100亿元，同比降幅高达46%，可以看到虽然整体信贷环境放松，按揭贷款额度充足，但由于成交低迷、实际需求量不高，整体房贷的供给大于需求，仍需关注后续按揭的实际到位情况。从贝壳研究院公布的数据来看，2022年3月103个重点城市首套与二套房贷利率分别为5.34%和5.60%，环比分别回落13和15BP，创下2019年来单月最大降幅；平均放款周期为34天，较上月缩短4天；同时根据我们的统计，目前至少有超过17个城市下调了首付比例。2）非房款降幅小幅收窄，但改善不明显，降幅略有收窄至9.9%（前值：-11.0%），房企外部融资环境确有宽松，但效果并不明显。从国内贷款来看，3月同比降幅仍然高达23.5%，降幅较上月扩大了2个百分点，后续开发贷的支持力度预计会进一步提高。自筹资金方面，3月同比下降4.8%，降幅较上月小幅收窄了1.4个百分点。根据中指院数据，3月房地产行业信用债、海外债、信托、ABS发行规模合计1051亿元，同比降幅虽然仍有23%，但较2月的-60%明显收窄。此前房企暴雷事件频出，叠加3-4月为房企债务集中到期时期，金融机构和债券投资人的风险偏好仍然大于政策影响，整体融资端仍处于缓慢修复的过程中。

投资建议：

从近期地产政策效果来看，当前政策的调整主要集中在三四线和弱二线省会城市，因此对整体市场的提振作用有限，销售基本面仍然低迷；根据我们此前的测算，若要达成全年5.5%的经济目标，房地产投资增速需达2.1%以上，按照当前的市场景气度来看，若延续，全年整体房地产投资的压力较大；同时，房企当前仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，行业4、6、7月也将迎来偿债高峰期。因此我们认为，地方层面供需端、房企资金端政策调整预期进一步加强，政策调整也将由纾困逐步进入到推动需求改善阶段，出台的城市也逐步从三四线、弱二线城市扩展至更多二线、甚至强二线城市，且调整力度和节奏有望进一步加大加快。从板块投资角度来看，当前仍是较好的配置窗口期。我们建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受beta行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2）区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园。4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。

风险提示：

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。