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2022年01月18日发布

事项：

国家统计局公布2021年1-12月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额14.8万亿元，同比增长4.4%；新开工19.9亿平米，同比降11.4%；竣工10.1亿平米，同比增11.2%；土地购置面积2.2亿平米，同比下降15.5%；土地成交价款1.8万亿元，同比增长2.8%；商品房销售面积17.9亿平米，同比增长1.9%；销售额18.2万亿元，同比增长4.8%；房企到位资金20.1万亿元，同比增长4.2%。

平安观点：

单月投资显著下滑，2022年或同比降2.6%。房地产投资2021年同比增4.4%，12月单月同比降13.9%，降幅环比扩大9.6pct。往后看，考虑销售仍处筑底阶段、房企资金压力仍大且信心不足，预计投资端企稳将滞后于销售端，维持年度策略判断，中性假设下预计2022年地产投资同比下降2.6%，增速前低后高。

新开工降幅扩大，竣工延续正增长。2021年新开工同比降11.4%，12月单月同比降31.2%，降幅环比扩大10.1pct。往后看，考虑房企资金压力仍在、2021H2土地成交下滑亦影响未来可供开工货量，叠加部分出险房企优先保交付背景下大概率放缓开工，维持2022年新开工同比降12%的判断。2021年竣工同比增11.2%，12月单月同比增1.9%，延续正增长。交房高峰期背景下，竣工修复速度将快于开工，随着房企资金压力逐步缓和，预计2022年竣工有望维持正增长。

销售延续低迷，政策持续发力。2021年商品房销售面积、销售额分别同比增1.9%、4.8%，12月单月分别同比降15.6%、17.8%，降幅环比扩大1.7pct、1.5pct，销售均价12月单月降至9512元/平米，连续5个月环比下行，或表明房企“以价换量”效果减弱。2022年1月发改委发文重申“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”、“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，北海等城市放松住房公积金政策，后续更多支持政策有望落地，叠加1月17日MLF、公开市场逆回购利率下调，或带动按揭端利率进一步下滑。考虑政策传递及购房者信心修复需要时间，预计短期销售端仍处于筑底阶段，预计2022年销售面积、金额分别同比降9.5%、8.1%，单月增速前低后高。

到位资金显著放缓，按揭需求不足。2021年房企到位资金同比增4.2%，12月单月同比降19.3%，降幅环比扩大12.3pct；其中，国内贷款单月降幅扩大至31.6%，或因新开工持续低迷与金融机构风控趋严，开发贷供需两端偏弱；定金及预收款单月降幅扩大至25.9%；个人按揭贷款单月增速由正转负（-8.0%），与12月居民中长期贷款同比减少834亿元至3558亿元相印证，或主要因前期销售显著下滑、按揭需求减弱。

投资建议：12月单月全国房地产投资大幅下滑，销售、新开工降幅亦环比扩大。在资金端压力犹大、房企投资信心与居民购房信心修复仍需时日的背景下，短期行业基本面仍处筑底阶段；但考虑2021年12月以来政治局会议、中央经济工作会议、央行工作会议、发改委等均提出支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求、强调市场良性循环，预计后续更多支持措施有望落地，带动行业融资、销售、购地等逐步回归常态。投资建议方面，短期行业流动性危机仍未消除，政策博弈空间仍在，中长期行业筑底企稳，龙头房企将更加受益于政策暖意，凭借综合优势脱颖而出，建议关注保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等。物管及商管板块行业空间广阔、存量稳定且自主发展强化，政策支持与集中度提升趋势下主流参与者大有可为，看好综合实力突出、经营持续向好的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。产业链角度，建议关注防水龙头科顺股份等。

风险提示：1）若房企新增土储规模不足，将对货量供应及销售、投资产生负面影响；2）房企大规模减值风险；3）政策呵护力度不及预期风险。