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2021年12月20日发布

本周观点： 本周人大网披露《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案） 》 的说明， 财政部部长刘昆在说明中指出， 建议先深化房地产税地方试点， 再国家统一立法。 预计后续房地产税试点料有序、 稳妥推进， 避免对楼市形成过度冲击。 桂林则提出给予房地产开发企业经营贡献奖励、 并对购买五城区新建商品房的购房者予以补贴。 另外本周房企境内发债145.5亿元， 环比增加97.1亿元， 境内债发行持续回暖。 后续在促进行业良性循环的导向下， 更多地产支持措施有望落地， 带动行业融资、 销售、 购地等逐步回归常态。 投资建议方面， 短期行业流动性危机仍未消除， 政策博弈空间仍在， 中长期行业筑底企稳， 龙头房企将更加受益于政策暖意， 凭借综合优势脱颖而出， 建议关注保利发展、 金地集团、 招商蛇口、 万科A等。 物管及商管板块行业空间广阔、 存量稳定且自主发展强化， 政策支持与集中度提升趋势下主流参与者大有可为， 看好综合实力突出、 经营持续向好的物管龙头， 如碧桂园服务、 保利物业等， 以及占据购物中心优质赛道、 轻资产输出实力强劲的商业运营商， 如星盛商业等。 产业链角度， 建议关注防水龙头科顺股份等。

政策环境监测： 1） 财政部部长：建议先深化房地产税地方试点， 再国家统一立法； 2） 桂林：将在五城区发放购房补贴。

市场运行监测： 1） 新房成交环比回升， 有望逐步企稳。 本周（12.11-12.17） 新房、 二手房分别成交4.7万套、 1.3万套， 环比升6.2%、降2.1%。 12月新房日均成交同比降30.9%， 降幅较11月扩大5.9pct。 年底推盘旺季叠加按揭端政策缓和， 后续成交有望逐步企稳。 2） 改善型需求占比环比持平。 2021年11月32城商品住宅成交中， 90平以上套数占比环比持平， 占比77.7%。 3） 库存环比回升， 后续仍存上行压力。 16城取证库存10276万平， 环比升0.9%。 积极取证推盘及去化承压下， 库存面临上行压力。 4） 土地成交回落、 溢价率回升， 二三线占比提高。 上周百城土地供应建面1067.6万平、 成交建面1467.4万平， 环比降52.4%、 21.2%；成交溢价率6%， 环比升3.7pct。 其中一、二、 三线成交建面分别占比22.1%、 53.1%、 24.8%， 环比分别降25.1pct、 升20.3pct、 升4.9pct。

资本市场监测： 1） 地产债： 本周房企境内发债145.5亿元， 环比增加97.1亿元， 海外债无发行， 环比减少3.5亿美元， 债券发行利率区间为2.9%-6.3%， 可比发行利率较前次有升有降， 以降为主。 2） 信托： 本周集合信托发行25.4亿元， 环比减少35.5亿元。 3） 地产股：本周房地产板块跌0.71%， 跑赢沪深300（-1.99%） ；当前地产板块PE（TTM） 7.87倍， 估值处于近五年9.43%分位。 本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为保利发展、 华侨城A、 格力地产；南向资金净流入前三房企为融创中国、 碧桂园服务、 世茂服务。

风险提示： 1） 供给充足性降低风险； 2） 房企大规模减值风险； 3） 政策呵护不及预期风险。