理工酷

2022年08月28日发布

投资要点

事件： 8 月 24 日，国务院常务会议部署稳经济一揽子政策的接续政策措施，对于房地产行业，提出“允许地方‘一城一策’ 灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”。

一城一策”下信贷政策或有更大发挥空间

8 月 24 日召开的国常会提出：“允许地方‘一城一策’ 灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”。这是自 7 月 28 日中央政治局会议提出“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”后，进一步对合理性住房需求的定调。从表述上看，我们认为信贷工具在未来的楼市调控中会被当做一种重要的工具来使用：先前楼市主要靠行政手段如限购限贷等进行调节，信贷政策由央行指导下各地金融部门调控，这一方针的提出，可以设想未来政府住建部门和金融管理部门的协同会进一步加强，更有利于把控楼市调控的节奏。

5 年期以上 LPR 下调 15 个基点，首套房贷利率下限 4.1%

8 月 22 日，央行公布月度贷款市场利率报价，其中 5 年期以上 LPR 为 4.3%，下调 15个基点。 5 年期以上 LPR 对应房贷利率基准，对于存量房贷用户，贷款利率有望在下一个年度调整；对于新购房者，未来房贷压力会减小。 这次降息无论对刚性需求及改善性需求的购房者均有刺激效果， 据 2022 年 5 月 15 日央行发布的差别化住房信贷政策“首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（ LPR）减 20 个基点。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”，调整后首套房贷利率下限为 4.1%，二套房贷利率为 4.9%。

各地政策继续宽松，首单全额担保民营房企债券落地

上周，多地进一步出台房地产宽松政策：江西萍乡售楼处设“购房补贴”窗口，购房补贴在购房款中直接抵扣；湖北阳新县买新房最多补贴 1.2 万元，收购库存房作棚改拆迁置换房源；江西九江市出台人才安家费最高补贴 100 万元。在当前房地产行业基本面未见明显好转的背景下，各地方继续出台政策稳定楼市。

据龙湖集团 8 月 23 日公告，将发行规模为不超过人民币 15 亿元，为期三年，票面利率询价区间为 3.00%-4.30%。这是首单中债信用增进投资股份有限公司全额担保的民营房企债券。当前由于民营房企再融资难度较大，。本次采用中债信用提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保的方式增信发债，有助于缓解优质民营房企的再融资困境。

投资建议： 在销售恢复节奏放缓的背景下， 8 月底的国常会提出的灵活应用信贷支持“一城一策”观点印证了我们此前强调的“因城施策有望进一步放松”的推断。在宽松的政策环境与结构性复苏的市场环境将持续驱动行情演绎的环境下，持续推荐三条主线： 1）前期利空出尽、受益于集中供地政策优化的困境反转企业：万科 A； 2）竞争格局持续改善下的龙头房企：绿城中国、保利发展； 3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。

风险提示： 融资环境收紧超预期；疫情持续冲击房地产销售；土地市场出让规则变化；房地产销售政策变化；地产调控政策变化；引用数据滞后或不及时