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概述
2022年02月15日发布
报告导读
根据财联社 2 月 10 日报,全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。 我们认为预售资金监管进行全国规范化后,部分地区执行过严的情况将会有所改善。
投资要点
预售资金监管制度管理的是什么?
监管资金分为重点监管资金和一般监管资金:重点监管资金用于确保项目工程建设进度的正常推进,一般以工程造价或预售款为基准乘以一定比例来提取。而一般监管资金(若有开发贷、按揭贷由银行、金融机构监管)指超过重点监管资金额度以外的监管资金,房企可按各城市规定提取,但应当优先用于监管项目的建设或开发贷的偿还。
不同城市的预售资金监管模式是什么?
各城市预售资金监管执行细则与力度不同,监管模式可大致分为四类:重点监管资金多以预售款或工程造价为基准乘以固定比例,或按照单方建造成本乘以预售面积,按照销售进度以比例进行归集、监管,各城市监管比例和各节点留存比例有所不同。少数城市按照累计回款乘以固定比例进行监管。
其中,模式 1(单方建造成本×面积)最为接近全国性预售资金监管标准。按照各线城市销售均价与单方建面成本大致测算,可得出一线城市重点监管资金监管比例约为 11%,二线城市约 22%,三四线城市约 24%。目前按照模式 2(预售款×监管比例)进行重点预售资金监管的城市有望释放较多受限资金
预售资管制度变化的影响是什么?
1)短期资金监管过度的房企,资金压力有望得到一定缓解。2)保交楼政策底线不会改变,预计此次政策全国范围影响有限,但对个别监管过严城市有较明显影响。3)长期房企仍需强化销售管理,尽早使项目的销售款达到各城市相应的监管额度,然后提取超额资金。
投资建议:政策纠偏延续,板块 Beta 行情未结束
我们认为, 如全国预售资金监管进行全国规范化,部分地区执行过严的情况将会有所改善。在此情形下,房企可提取监管过度的资金,缓解短期资金压力,提升经营稳健性。 由于销售表现更好的房企资金沉淀更多,所以我们认为专注布局核心城市群且 2021 年销售表现较优的房企受预售资金监管规范化的利好更为明显。房地产行业资金面纠偏持续,行业风险进一步化解,对应标的中腰部房企估值弹性更强,推荐关注:A 股 - 新城控股、金科股份;H 股 - 旭辉控股集团。头部房企利好依然持续,推荐关注:万科 A、保利发展、金地集团、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、龙湖集团。房企估值修复带动对应物业标的估值修复,推荐关注:新城悦、金科服务和旭辉永升服务。
风险提示
政策推行到地方执行或需要时间;地方政策执行情况不及预期。
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