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2022年02月14日发布

预售资金监管迎全国统一新规，具体落地情况尚有一定不确定性：

2022年2月10日据媒体报道，近日相关部门下发了关于城市商品房预售资金监管的相关意见，对预售资金监管的规定进行了全国统一。该文件没有公开发布，根据媒体报道，该管理办法明确预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。虽然媒体普遍认为，新规的出台对于此前部分地方在预售资金管理执行过程中过于严格的做法将有一定的纠偏效果，但是我们认为关键还是要看“因企施策”的现象能不能得到解决。其实现在国企面临的预售资金监管也没有过于严厉，主要还是民企面临超额监管的问题。由于文件明确由各地在监管办法基础上因城施策制定细则，因此地方政府还是有比较大的自主权限，具体落地情况还有一定的不确定性。

信阳公布预售资金监管办法（试行），此前并无明确的监管办法：

2022年2月11日，信阳市人民政府网站公告，《信阳市商品房预售资金监管办法（试行）》已经2021年12月31日市政府第70次常务会议审议通过，2022年1月11日，信阳市人民政府办公室以信政办〔2022〕4号文正式印发了《信阳市商品房预售资金监管办法（试行）》。

在此之前信阳市并没有明确的预售资金监管办法。本次出台的文件明确商品房预售监管资金分重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金原则上由工程建设费用（含建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设、法定税费等费用）和不可预见费（工程建设费用的20%）组成。一般监管资金是指超出重点监管资金以外的预售资金。

开发企业应当按照取得商品房预售许可证后一个月、建成层数达到规划设计总层数的二分之一、主体结构封顶、外墙装修完毕脚手架拆除、竣工验收备案等5个节点分别申请使用重点监管资金。

开发企业使用商品房预售资金，应当根据《监管协议》约定提出申请，并附施工、监理等单位的书面证明材料与项目形象进度等证明材料，向监管银行提交申请。监管银行应当自收到申请2个工作日内提出用款意见，报主管部门进行核实。主管部门审核通过后，监管银行按核实后的用款意见，应在2个工作日内拨付资金。

总体来看，信阳市的预售资金监管新政虽然在2021年底就已经审议通过，但内容基本符合媒体报道的住建部预售资金监管办法的精神。信阳市的文件明确了重点监管资金是工程建设费用的1.2倍，并按5个节点分别申请使用，但是文件并没有明确一般监管资金如何申请使用，似乎还是要经主管部门审核通过才行。

社融与信贷大幅超预期，企业短贷最为亮眼：

2022年2月10日，央行发布2022年1月社会融资规模增量统计数据报告和金融统计数据报告。2022年1月社融数据显著超预期。新增社融6.17万亿元，同比多增9842亿元；社融口径人民币贷款增加4.2万亿元，同比多增3818亿元。

1月份人民币贷款增加3.98万亿元，是单月统计高点，同比多增3944亿元。分部门看，住户贷款增加8430亿元，其中，短期贷款增加1006亿元，中长期贷款增加7424亿元；企（事）业单位贷款增加3.36万亿元，其中，短期贷款增加1.01万亿元，中长期贷款增加2.1万亿元，票据融资增加1788亿元；非银行业金融机构贷款减少1417亿元。

我们认为，企业短贷大幅超预期可能是由于1月份银行加大了制造业相关贷款的投放有关，制造业贷款的久期相对于房地产和基建而言普遍较短。

保障性租赁住房贷款不纳入贷款集中度管理，实质影响不大：

2022年月8日，中国人民银行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

实际上，早在2020年12月31日央行、银保监会首次出台《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》的时候，就已经提到“为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。”今年2月8日的通知将“暂”字去掉了。实质上影响不大。

风险提示：政策收紧超预期，销售下滑超预期