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2021年12月20日发布

投资摘要：

每周一谈：边际改善行业中观指标单月增速回温

事件：1-11月房地产行业数据公布，其中各项指标累计增速维持下行态势，但行业资金来源受、房地产投资额、商品房销售额、新开工、竣工等指标单月增速均出现跌幅收窄迹象，其中竣工面积单月增速提升36个百分点，政策调控放松后，行业指标修复迹象明显。

房地产开发投资完成额1-11月累计同比增速6%，11月单月增速-4.3%，降幅收窄1.1个百分点，房地产投资额同比增速出现反弹。施工端支出回升，抵消土地购置费下行影响，在“保竣工保交付”以及开发贷等审批加速背景下，工程款支出较好支撑，工程款支出有望稳定回升，支持房地产投资额持续复苏，土地购置费受到房企资金紧张，销售市场回温缓慢，以及余款结算窗口转入成交低谷期影响，未来将逐步走弱。

商品房销售额持续下行，单月销售额同比增速回升。1-11月累计商品房销售额15.8万亿，同比增长8.5%，较上月收窄3.3个百分点，单月销售额1.4万亿，同比减少16.3%，跌幅收窄6.3个百分点。从统计局公布数据来看，市场初现回暖迹象。政策底已夯实，行业的资金情况也将明显好转，外部环境的改善也将有利于购房者心态的修复，“至黑时刻”渐远，看好2022年一季度商品房销售市场复苏。

房地产开发资金来源单月同比负增长收窄，除定金及预收款外的主要资金渠道均有明显改善。1-11月开发资金累计同比增速为7.2%，增速收窄1.7个百分点，11月同比增速-7%，降幅收窄2.5个百分点。综合几种资金渠道，改善幅度由高到低依次为个人按揭、国内贷款、自筹资金，定金及预收款同比增速下行水平扩大。房地产的各类贷款资金集中管理额度将在2022年重置，销售市场进一步下行空间较小，未来开发资金来源仍将持续改善。

11月新开工面积同比降速收窄，竣工面积单月同比增速大幅提高。1-11月新开工面积累计同比增速为9.1%，减少1.3pct，单月同比增速-21%，降幅收窄12.1pct。竣工面积累计同比增速16.2%，增速收窄0.2pct，11月同比增速为15.4%，较上月增加36pct，单月同比增速转正并大幅提高。受土地市场低迷影响，预计新开工面积将保持弱势，开发贷融资环境改善以及“保竣工保交付”背景下，竣工面积有望持续改善，此外“开工必竣工”逻辑下，竣工对应的新开工面积转入2019年相对高位，也将对竣工面积起到托底作用。数据追踪（12月13-12月19日）：

新房市场：30城成交面积单周同比及累计同比分别为-35PCT、+10PCT，一线城市-33PCT，+23PCT，二线城市-32PCT，+20PCT，三线城市-42PCT，-10PCT。

二手房市场：14城二手房成交面积单周同比-31PCT，累计同比-7PCT。

土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-17PCT，成交建筑面积累计同比-19PCT，成交金额累计同比-10PCT，土地成交溢价率为0.06%。

城市行情：北京（+19PCT）、上海（-10PCT）、广州（-4PCT）、深圳（+6PCT）、杭州（-38PCT）、武汉（+19PCT）、南京（+69PCT）。

投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质性房企滨江集团、绿城中国等。