理工酷

2021年12月08日发布

事件：12月6日，中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。会议指出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

政治局会议对房地产行业定调积极，继续关注后续政策落地。本次政治局会议对房地产行业的着墨较多，并且定调偏支持性政策，主要有三大要点：保障性住房、满足合理住房需求、房地产业良性循环。以往每年12月份的政治局会议中，对房地产行业的表述较少，上次对房地产行业需求支持的表述要追溯到2015年，内容为“扩大有效需求，化解房地产库存，稳定房地产市场”，随后的中央经济工作会议中对“扩大有效需求”等内容作了进一步部署安排。后续继续关注接下来的中央经济工作会议以及后续对需求、信贷、利率等方面政策的落地情况。

预计后续对需求端政策支持力度将加大。“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”与之前银保监会的“重点满足首套房、改善性住房按揭需求”一脉相承。在15年政治局会议提出“扩大有效需求”之后，次年2月央行下调首套及二套的首付比例，分别下调至最低20%、30%，我们预计之后对首套和改善型住房的首付比例、利率、放宽周期等政策进行调整，有助于提振市场整体的需求。当前市场销售仍未触底，但11月环比已经出现改善，随着支持政策的落地，销售将逐步修复，但由于受到行业风险事件尚未出清、房地产税试点细则尚未出台等因素的影响，未来销售修复的速度将较以往慢一些，预计明年年中企稳。

“良性循环”下，房企信用的修复和重塑将加快。关于“促进房地产业健康发展和良性循环”，我们认为主要是从呵护市场的角度出发，防止风险外溢，接下来将进一步对房地产融资提供支持。若信贷支持力度加大，则房企流动性紧张局面将得到缓解，整体信用恢复后，从拿地、开工、销售、交付等一系列活动将得到良性循环。同时，行业出清并未结束，房企之间的并购活动将增多，行业优胜劣汰进一步加速，行业信用格局的重塑也是另一种良性循环。

投资建议：当前市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合，政策支持力度不断加大，政策逐步从信贷端过度到需求端，根据以往经验，政策对板块估值弹性的影响大于业绩，板块估值一般在基本面处于底部区域开始抬升。行业在优胜劣汰和信用重塑的进程中进入良性循环，利好国企和具有护城河的优质民企。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）；建议关注优质物业管理公司：旭辉永升服务（1995.HK）、金科服务（9666.HK）、新大正（002968）、招商积余（001914）。

风险提示：风险事件发酵超预期、政策支持力度不及预期的风险。