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2022年04月12日发布

平安观点：

高增长仍旧延续，提质增效成果渐显：2021年23家主流物企整体营收同比增长49.7%，归母净利润同比增长53%，较2020年提升7.5个、降低8.6个百分点。降本增效、科技赋能及业务结构改善背景下，主流物企整体毛利率同比提升0.3个百分点至26.7%，管理费用率同比降低0.5个百分点至8.6%。展望后市，行业增量空间仍存、格局分散等因素推动下，主流物企仍有望实现较快增长，中期维度仍设定25-50%业绩目标。人工成本刚性上升、市场化项目增多可能带来盈利能力下行压力，通过优势区域深耕、数字化赋能或可形成有效对冲。

市场化程度加深，全业态趋势显现：2021年末20家主流物企合计在管面积43.8亿平米，同比增长53%；17家物企整体合约在管面积比1.61倍，短期业绩增长具备保障。2021年主流物企第三方拓展持续加快，年末第三方在管面积占比均值升至54.9%，第三方合约面积占比均值升至62.1%，非关联方项目已占据半壁江山。通过扩充团队、加大激励，主流物企市场化拓展能力（非收并购）逐步形成，成为规模扩张重要来源。分业态类型看，已披露数据的12家物企2021年非住宅在管面积占比均值升至31.6%。存量住宅渗透率、住宅物管费提升面临挑战情形下，商办、公建等非住领域亦成为拓展焦点，部分物企已具备全业态服务能力。

社区增值框架完善，商管运营成效向好：2021年16家主流物企社区增值服务收入占比均值升至18.3%，毛利润占比均值升至27.4%，过半企业社区增值服务成为第二大收入及利润来源。当前细分增值服务涵盖社区零售、美居、房产经纪、团餐、旅居等，细分业务框架搭建基本完成，多业务模式成功跑通，后续重点在于深耕细作、巩固优势。2021年远洋服务、碧桂园服务等企业新增商管业务，商管玩家持续扩容。其中华润万象生活、宝龙商业规模量级绝对领先。从反映经营成果的出租率、购物中心零售额来看，各企业在管购物中心出租率多位于90%上下，2021年零售额增长20%以上，剔除疫情影响，相比2019年亦实现5%增长。

投资建议：2021年主流物企业绩延续高增，成长性持续验证，业务发展明显优化，已迈入独立化、全面化发展新阶段。前期物管板块持续调整，主要受地产困局引发的成长性及独立性担忧影响。目前时点地产政策已实质改善，主流物企业绩下调压力亦逐步释放。当前主流物管企业对应2022年PE约20倍上下，未来几年仍旧设定25-50%增长目标，投资价值持续凸显，建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、金科服务、新城悦服务、星盛商业、融创服务等。

风险提示：1）房地产调整幅度及时间超出预期风险；2）物管利润率下行风险；3）应收款项超预期减值风险。