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2022年04月11日发布

投资摘要：

每周一谈：以史为鉴 房地产板块行情走到哪？

本周房地产板块维持强势，自 3 月 16 日探底后申万房地产指数累计涨幅已达31%。回顾历史我们发现，行情的开端常跟随政策变盘，行情持续需基本面支撑，利好兑现则往往发生在行业基本面复苏后期以及繁荣中前期；稳增长背景下，基本面好转确定性较强但仍待发酵，看好房地产板块行情持续。

行情回顾：

历史数据来看行业上涨趋势仍将持续：本轮行业区间涨幅已是 2020 年以来最高涨幅，同时也是 2008 年以来的第 7 高位置。从上涨的速度来看，当前区间涨幅年化收益达 6.9 倍，远超历史其他高涨幅行情平均水平，当前行业行情仍在快速上涨阶段，未来板块上涨势头将逐步趋缓，但短期行情仍将延续。

基本面仍然弱势，政策的边际持续松绑仍然是行情上涨主因。从统计局公布的 1-2 月全国商品房销售额、土地市场等维度来看基本面仍在底部。政策面加速转暖，基本面等待响应，此前推动板块上涨的是政策持续宽松预期。

历史复盘：

与当前相近的分别为 2008 年 11 月-2009 年 7 月、2012 年 1 月-2013 年 2 月、2014 年 2 月-2015 年 12 月。比对几轮市场价格、基本面、政策变化我们发现：

市场走强初期节奏往往紧跟政策，无论第一、二、三轮历史来看，股价出现持续上涨变化都与政策变盘时间偏差在 2 个月内；

持续的上涨都有基本面支撑，市场走强期的峰值时点都处在繁荣期中前部。

市场对政策面的敏感度在提升，进而挤压了基本面兑现的空间，市场对政策预期的提前交易空间在增加，导致基本面利好兑现的提前幅度增加。第一、第二轮板块股价走高紧跟政策步伐，第三轮则已提前在政策转向前变盘，第一轮 市场走强开启领先行业复苏期 2 个月，第二轮领先 6 个月，第三轮领先 13 个月。股价的高位也依次出现在基本面好转前期，最为明显为第三轮单月同比增速仅为 15%即达股价峰值，而行业在 2016 年后仍创新高。

股价存在领先基本面兑现，但股价触顶仍出现基本面出现明显好转之后。从指数的上涨形态来看，行业强势仍将持续。尽管市场对政策预期的交易量提升，会一定程度压缩基本面兑现涨幅的空间，但当前行业的基本面仍未出现明显好转，对基本面扭转的预期交易就将持续。而对于基本面，在 “稳增长”的大方向下，复苏是必然，板块上涨方向将持续，持续看好房地产板块走强。

数据追踪（3 月 28 日-4 月 3 日）：

新房市场： 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为-38 PCT、-34PCT，一线城市-48 PCT，-31 PCT，二线城市-72 PCT，-68 PCT，三线城市+23 PCT，+15 PCT。

二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比-14 PCT，累计同比-29PCT。

土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比+19 PCT，成交建筑面积累计同比-15 PCT，成交金额累计同比-55 PCT，土地成交溢价率为 1%。

城市行情环比：北京（-9 PCT），上海（-19PCT），深圳（+12 PCT），南京（+20 PCT），杭州（-1 PCT），武汉（+42 PCT）

投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科 A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等。随着政策底部进一步确认，可关注优质民企的修复机会，如新城控股、金科股份等。

风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约暴雷。