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2022年03月17日发布

事件： 1、 3 月 16 日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，国务院副总理、金融委主任刘鹤主持。 会议指出： 关于宏观经济运行，一定要落实党中央决策部署，切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。 2、银保监会召开专题会议传达学习贯彻国务院金融委会议精神，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。

货币和地方政策有望先行，预计大方向仍为放松。 我们预计后续地产政策将持续放松并加大力度，核心原因有三： 1、宏观 GDP5.5%稳增长离不开地产； 2、 2021 房地产业的狭义税收收入及土地出让金对全国总财政收入贡献达到 36%，长期低迷恐拖累地产财政并影响城投债； 3、地产及产业链大幅下滑将带来失业人口上升。我们认为政策的着力点，或者说当前行业问题的七寸在于需求侧（即销售）和企业资金侧（主要是融资性现金流）。从近期各类会议表述来看，我们预计本轮的先行政策落脚点可能是货币端（新增贷款方面）以及地方政策（如郑州限购限贷放松重提货币化安置）。 新市民有望享受特殊信贷政策，因城施策有望变相打开限购限贷空间。

开发贷、按揭贷款有望陆续释放，促进资金良性循环。 2020 年 12 月 31 日，中国人民银行、银保监会发布通知实行房地产贷款集中度管理制度，导致房地产开发贷款余额从 2021Q2 开始连续下滑，每季度减少 1200~1500 亿元；个人住房贷款余额同比加速下滑， Q2 和 Q3 同比增速分别下滑 1.5pct 和 1.7pct。 2022 年 2 月居民中长期贷款净减少 459 亿元。 通常来看， 居民中长期贷款中主要构成部分为房贷。今日会议提出新增贷款要保持适度增长，房企开发贷、按揭贷款有望陆续释放，甚至房贷也有望适度增长，促进资金良性循环。

新发展模式有可能主要为保障性租赁住房房及 REITs 政策。国家发展改革委、住房和城乡建设部等 21 部门联合发布的《“十四五”公共服务规划》提出，人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。 2021 年是公募 REITS 元年， 1 月末，财政部和税务总局联合发布公告，明确在基础设施 REITs 设立前和设立阶段的原始权益人税收递延政策。我们认为，会议中提到的新发展模式可能是租售并举的模式，且更多政策方向可能落脚于保障性租赁住房及 REITs。

并购贷能促进项目转化，但非主要解决途径。 当前获取并购贷的企业主要为国央企及少部分民企如美的置业等，并购贷的方向为兼并收购困难房企优质项目。这一模式中存在两个难点： 1、使用并购贷的企业至少要提供 40%左右的自由资金； 2、困难房企的优质项目是否愿意折价出售。从实际转化率角度来看，我们认为并购贷能解决一部分项目，但并非主要解决途径。

投资建议： 基本面仍处于底部，但政策宽松方向明朗，维持地产开发板块“增持”评级。我们认为今年是一个大级别政策宽松周期，是 beta 级别的行情。“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复” 是 2022 年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注： A 股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科 A、华发股份、金科股份、新城控股； H 股中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：碧桂园服务、华润万象生活、绿城服务、保利物业、永升生活服务、金科服务、招商积余

风险提示： 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期