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2022年03月16日发布

投资要点

行业销售同比数据继续下探：2022年1-2月统计局全国商品房销售数据金额同比-9.6%，单月环比-26.3%，较2019年+11.4%，较2019/20/21年1-2月平均值+17.95%。2021年全国商品房销售额同比+4.79%的增速超过克而瑞百强销售额-19.28%的增速，2022年1-2月延续此趋势。剔除已经出险的房企销售额，百强房企销售额增速仍然远低于统计局给出的行业增速。尽管行业销售金额同比-9.6%高于百强，剔除2020年疫情影响后，2022年1-2月销售数据是2015年以来最低增速（2015年1-2月同比-16.30%）。

房地产开发投资额同比增速+3.7%怎么看：2022年1-2月房地产开发投资额1.45万亿元。房地产开发投资完成额=建筑工程+安装工程+设备+其他费用。其中以2021年数据为例，建筑工程占比68%，其他费用因为包含土地成交费用占比达到27%，剩余两项占比5%。土地购置面积2022年1-2月同比下滑42%。建筑工程=施工面积*建造成本，施工面积增速仅+1.8%。施工成本增速在两位数以上才能撑起建筑工程增速以及开发投资增速。房地产上游材料中螺纹钢、水泥和玻璃2022年1-2月价格同比价格分别增长了10%、11%、1%，和施工成本上涨有一定关联。虽然房地产开发投资增速为正，但是影响行业后续供应的指标仍降幅较大。土地购置面积2022年1-2月同比增速-42.3%（降幅扩大，较2019-2020年平均值-39%）、新开工面积-12.2%（降幅扩大，剔除2020年疫情以外2015年以来最低，较2019-2020年平均值-3%）、竣工面积-9.8%（由正转负，降幅扩大，较2019-2020年平均值+3%）。土地购置面积同比连续9个月负增长，意味着未来6个月商品房供应仍然会短缺，新房市场可能仍然会面临供给不足的问题。

融资情况环比有好转，但是同比2019-2021年三年均值仍然偏低：2022年1-2月房地产到位资金-17.7%（较2019-20年平均值+0%），环比+41.5%；其中国内贷款同比-21.1%（较2019-20年平均值-16%），环比+148%，个人按揭贷款同比-16.9%（较2019-20年平均值+8%），环比+49.7%。从环比数据来看，国内贷款和个人按揭贷款1-2月显著好转，但是同比仍然是两位数负增长，2014年以来同比数值最低。

投资建议：总结来看，土地、新开工、房地产主要融资渠道（国内贷款和个人按揭贷款）均呈现筑底趋势。结合近期市场外部因素扰动+疫情反复+行业悲观情绪的演绎，我们认为地方政策仍需在供需两端继续发力才能使得行业基本面完成筑底然后修复。

行业周期底部震荡洗牌过程艰巨，但理性看清行业中长期不变的发展趋势才能有机会以合理价格把握未来胜者。我们认为行业中长期发展趋势相对确定的发展方向有三方面：

1）城市或区域政策放松趋势下，总量增长变为结构增长，布局人口净流入城市且城市有放松政策的房企，基本面可能优先好转。

2）本轮调控对行业产生长远影响，房企在需求和信贷两方面产生分化，进入正反馈循环的公司有机会获得更多市场份额。

3）行业进入成熟阶段，城市更新是必然趋势，都市圈需要扩围接纳新市民。综合开发能力强的企业，参与机会更多；有独特拿地模式的企业，例如TOD+住开更具优势。

长期来看，我们认为本轮周期结束后最终幸存者将会分为两类：1）全国性蓝筹房企：代表公司有保利发展、招商蛇口、金地集团、万科A、中国海外发展和华润置地；2）区域小霸王型房企：代表公司有滨江集团、建发国际、越秀地产等。

风险提示：政策放松力度和速度弱于预期导致行业修复时间较长。