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2022年02月21日发布

事件： 2022 年 2 月 17 日，北京完成 2022 年首批次集中供地，共计推出 18宗涉宅用地，最终成功出让 17 宗，流拍 1 宗，成交溢价率 4.5%。

投资要点

北京土拍热度较 2021 年底回升明显： 1） 流拍率下降： 北京首批次集中供地流拍率 6%，较 21 年末三批次集中拍地流拍率下降 11pct。 2）成交溢价率回升： 本次集中供地成交溢价率 4.5%，较 21 年末三批次集中拍地成交溢价率上升 3.4pct。 3）溢价成交地块增加： 本次集中供地溢价成交地块 9 宗/占比 50%，较 21 年末三批次集中拍地的 3 宗/占比 25%上升明显。 本次土拍头部央国企房企斩获较多，如绿城、保利、金地、华润、中海等， 而地方政府平台公司拿地有所减少。 我们认为， 本次北京土拍热度回升由多重因素造成，除了第一批次竞得地块可在年内转化为销售之外，土拍门槛的降低、 以及北京作为一线城市坚实的市场基本面也是房企投资意愿转强的主要原因。

拿地门槛降低+房企理性拿地，利润空间或继续改善： 本次集中供地依然延续了 21 年底以来土拍规则放松的趋势， 主要体现在房企拿地成本的降低： 1）配建面积减少： 本次 18 宗地块中仅 3 宗含有少量保障房配建要求， 配建面积的减少有利于降低房企拿地的隐性成本。 2）地价下调： 以本次地价触顶的崔各庄地块为例，地块起拍价 40906 元/㎡， 成交楼面价47042 元/㎡， 而 21 年第一批次同板块由金地、保利、华润联合体以及招商蛇口与北京城建联合体竞得的可比地块起拍价分别为 43023/43026 元/㎡，成交楼面价分别为 49472/49474 元/㎡，起拍价与成交楼面价均下调约 5%。 除了拿地成本降低以外， 参拍房企保持理性竞价， 严控利润底线，没有进行盲目竞价，最终 17 宗成交地块房价地价差均在 20000 元以上，平均房价地价差 34017 元， 而 2021 年三次集中供地成交地块平均房价地价差分别为 27171、 34576、 35682 元。

央国企为拿地主力，旭辉成为民企独苗： 本次土拍参拍的房企主要为央企（中海、保利、绿城、华润等）、地方国企（建发、越秀），以及部分本地的政府平台公司。 其中绿城拿地 3 宗，并包含一宗地价触顶地块， 最终绿城以现房销售 4.1 万平成交。 除绿城外， 华润、中海、以及保利金地联合体各拿两宗， 民企中仅旭辉以低溢价摘得一宗。 我们认为， 政策纠偏下民企资金面逐步缓解但仍有压力，旭辉积极补充土储彰显其财务韧性。

投资建议： 我们认为，北京作为重要一线城市， 其市场走势和政策演变对全国或具有风向标作用。我们在 2 月深度报告《行业探测仪之房地产行业修复的路径有哪些》 中提到， 2022 年两集中土地供应会向能拿地的房企做适度“妥协”。 我们维持观点， 能够抓住 2022 年拿地窗口期积极补充土储的央国企和高信用民企未来利润修复的概率更大。 政策纠偏趋势下， 建议关注腰部估值修复弹性较强的标的： A 股新城控股、金科股份； H 股旭辉控股集团、宝龙地产。以及持续收益政策纠偏利好的头部房企：保利发展、金地集团、万科 A、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、龙湖集团。此外，物企性价比仍然较高，看好旭辉永升、金科服务、新城悦。

风险提示： 需求修复不及预期。