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2022年02月21日发布

2022年2月12日，天津市第十七届人民代表大会第六次会议开幕，至此全国31个省、直辖市、自治区（除香港、澳门、台湾外）两会均已相继召开，地方两会延续中央对房地产行业的政策指导，将房地产作为保障民生工作的焦点之一。我们梳理总结各地政府工作报告中房地产相关的内容，主要关键词是“房住不炒”、房地产行业/企业风险防范和化解、促进房地产业良性循环、保障性住房建设、城市更新。

房住不炒仍是政策主基调。地方两会延续中央对房地产行业的政策指导，将房地产作为保障民生工作的焦点之一，强调落实房地产市场调控措施，保持政策的精准性、连续性、稳定性，满足合理的购房需求。15个省市在政府工作报告中提到要促进房地产业良性循环，12个省市继续强调“房住不炒”，11个省市关注房地产领域风险，内容涉及对问题楼盘、履约风险、房企债务危机的处置和预防等。

从08年起，我国相继推行了棚户改造和旧改工程政策，2021年《第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》明确提出城市更新已升级为国家战略。棚改和旧改也均属于城市更新的范畴。今年依旧持续推进城市更新，共16个地区布局。地方政府工作报告中公布的22年旧改目标约2万余个小区，预计未来四年将会以平稳速度得到落实。从具体条例看，城市更新开始进入精细化阶段，多地强调要留改拆并举、微改造，避免大拆大建。

住建部1月表示，要扩大保障性租赁住房供给，在“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间），预计帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。其中，2022年建设筹集保障性租赁住房240万套（间），较2021年增长156%。地方层面，从公布的两会文件来看，共27个地区明确布局保障性住房建设，22年保障性租赁住房筹建目标合计158.5万套，以21年40大中城市新筹建的93.6万套为参考，22年筹建套数大幅增长。其中，北京、上海计划筹建保障性租赁住房15万套和17.3万套，供应量分别占“十四五”规划的37.5%和36.8%。

高基数下，新房、二手房、土地市场本周成交弱势

新房市场本周成交431万平，月度同比-62.65%，相较上月下降30.39pct；累计库存431万平，一线、二线去化放缓，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交99万平，月度同比-68.85%，相较上月下降34.83pct。土地市场本周成交建面618万平，滚动12周同比-44.64%；成交总额46亿元，滚动12周同比-41.80%；全国平均溢价率+3.32%，滚动12周同比-10.78pct。

本周申万房地产指数-0.73%，较上周下跌4.73pct，涨幅排名25/31，跑输沪深300指数1.81pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-1.84%，较上周下降4.36pct，涨幅排序7/11，领先恒生指数0.48pct；克而瑞内房股领先指数为-3.03%，较上周下跌7.38pct。

把握左侧收并购和右侧集中度提升

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风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期；主观测算偏差风险