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2022年02月21日发布

多地降低首付款比例，需求侧政策松动。据中国证券报报道，山东省菏泽市多家银行下调了该市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比例降至最低20%。今年以来，多地已开展对房地产市场的因城施策调控，符合我们之前对更多利好政策在途的判断。首付款比例下降具有较强的信号意义。我们判断后续将会有更多二三线中小城市跟进，并且有望从公积金贷款逐步拓展至商业银行贷款。

行情回顾：涨幅位列中后段，落后大盘1.84个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为-0.8%，落后大盘1.84个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第2名。本周上涨个股共66支，下跌股数为71支。（报告中本周指2.12-2.18当周）。

新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为321.3万平方米，同比提升19.9%。受去年同期春节假日影响，部分城市春节期间数据空缺，同比数据异常偏高。其中样本一线城市的新房成交面积为79.0万方同比98.0%；样本二线城市为160.7万方，同比43.1%；样本三线城市为81.6万方，同比-29.6%。

二手房成交情况：本周12个重点城市二手房成交面积合计84.0万方，同比提升12.5%。与新房一样，受同期春节假期影响，同比数据异常偏高。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为24.9万方，；样本二线城市为47.2万方；样本三线城市为11.8万方。年初至今累计二手房成交面积为578.7万方，同比变动为-43.8%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为164.0万方，同比-52.5%；样本二线城市为337.8万方，同比-35.9%；样本三线城市为76.9万方，同比-35.9%。

重点公司境内信用债情况：房企恢复发债，利率普遍下降。根据申万行业-房地产指标统计，本周（2.14-2.20）共发行房企信用债11只；发行规模共计127.70亿元，总偿还量27.86亿元，净融资额为99.84亿元。高速地产（-100bp）、金茂中国（-45bp）、保利发展（-30bp）、首开股份（-26bp）等公司的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。

投资建议：基本面仍处于底部，但政策宽松方向明朗，给予地产开发板块“增持”评级。此前我们判断，本轮政策力度尚显不足，我们预计更多政策利好在途，主要方向在改善企业资金面、需求侧等。随后多地首付比例降低，印证需求侧政策改善逻辑。我们认为，“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复”是2022年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注房企包括：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。

风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行，房地产税政策力度超预期，房企信用违约及其影响扩散风险。