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概述
2022年07月24日发布
政策面:本周房地产调控政策放松主要集中在地方层面,多为购房补贴政策。黑龙江哈尔滨、江苏徐州和南通、宁夏固原通过提供购房补贴降低居民购房成本。甘肃天水和江苏淮安调整住房公积金贷款政策,深圳发布人才购房优惠政策,安徽池州下调购房首付比例。7月20日,全国银行间同业拆借中心公布1年期及5年期以上LPR,虽与上月维持不变,但重点城市房贷利率仍呈下降趋势、平均放款周期已缩短至历史低位的25天。7月全国重点城市首套房贷利率为4.35%,较首套房贷利率下限4.25%还有0.10个百分点的下调空间,二套房贷利率为5.07%,已基本降至下限水平。此外,7月各地二手房指导价政策出现边际放松,西安官方宣布暂停发布指导价,成都、宁波等地挂牌价可超过指导价,广州、东莞实际交易和贷款不再受指导价影响。
基本面:本周新房成交环比增速由负转正,同比跌幅进一步收窄,二手房市场维持修复趋势,同比增幅扩大。本周全国30城新房成交面积环比+4%,环比较上周提升5pct,同比-31%,同比跌幅较上周收窄7pct。本周各线城市表现分化,一线城市回暖明显,二线城市同比降幅收窄,三线城市成交持续走弱。从重点监测的城市情况来看,大连、连云港、广州、福州、上海等城市新房成交面积环比增速超40%,支撑30城新房成交环比增速由负转正。二手房市场同比增速持续修复,环比较上周基本持平。本周18城二手房成交面积157万平,环比-2.3%,同比+7.4%,同比增速提升6pct。一、二、三线城市环比上周均有所下降,二线城市同比增速明显提升。土地市场成交面积累计同比增速降幅有所收窄,上周全国100大中城市2022年土地累计成交面积45318万平,同比降幅收窄至-24%,随着进入三季度,低基数效应开始显现。
板块行情:本周A股SW房地产上涨2.00%,跑赢大盘2.24pct,涨跌幅行业排名中游。恒生地产建筑业下跌2.02%,跑输大盘3.55pct,涨跌幅行业排名靠后。物管板块方面,恒生物业服务及管理下跌2.98%,跑输大盘4.52pct。本周AH股地产和物管板块重点跟踪股标的上涨个数均少于下跌个数。
本周观点:本周新房成交延续上周的企稳趋势,并未出现进一步的下跌,30大中城市同比降幅反而收窄7个百分点,我们维持此前观点,即由于7月销售淡季来临、部分房企债务展期、6月房企业绩冲刺结束,7月新房成交环比出现回调属于预期内的正常现象,2022H2需求进入长周期修复。7月以来,西安明确表示将暂停发布二手房指导价,上海二手房评估价也悄然上调,据调研,成都、广州、宁波等13个城市参考价制度已经实质性取消。具体到城市,广州、苏州、杭州二手房市场已经逐步走出底部,6月二手房成交面积同比回正,7月复苏进程未见明显放缓,第29周苏州、杭州二手房成交面积分别保持在15万平和7万平的高位,苏州同比上涨30%。而反观新房,6月年中冲量后渐显疲态,第29周苏杭商品住宅成交面积同比跌幅都走阔至4成以上。深圳、佛山二手房市场逐渐筑底企稳,并在不断积蓄向上修复动能,6月二手房成交面积同比降幅均收窄至10%以内,7月第29周,深圳、佛山二手房成交面积分别达到5万平和15万平,深圳同比仅微跌12%,佛山同比上涨1%。我们认为,房贷利率的持续下调、热点城市二手房指导价政策的边际放松,以及断贷事件造成购房者对新房交付风险的担忧,可能会导致部分释放的需求分流至二手房市场,核心城市二手房市场或将先于新房转暖。二手房市场企稳有利于二手房流动性修复,进而带动置业信心和市场预期的修复,并有利于新房置换需求的释放。投资建议方面,我们维持2022H2地产选“两头”的投资逻辑,即龙头和区域小而美,购房者对于停工的担忧也会导致需求向优质房企加速转移,有利于优质房企在需求复苏阶段销售集中度提升,为此我们建议持续关注以下三条投资主线:1)综合能力最优的优质龙头,短期销售具备弹性+中长期集中度提升、盈利能力改善,重点推荐:A-保利发展;H–中国海外发展;2)区域修复分化背景下,深耕优质区域的小而美公司短期拿地能力与销售弹性较强,重点推荐:A–天健集团(深耕深圳)、滨江集团(深耕杭州)、华发股份(深耕珠海);H–越秀地产(深耕广州);3)需求回暖无论强弱均利好物管和中介,核心城市二手房市场率先复苏将直接利好中介,重点推荐:碧桂园服务、旭辉永升服务、贝壳-W。
风险提示:政策放松力度和速度弱于预期;个别房企信用事件或干扰板块整体估值修复;局部城市疫情反复影响房地产销售;断供潮持续演绎加剧购房者观望情绪
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