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2022年05月16日发布

事件

2022年5月15日，央行和银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（下称“通知”）。通知指出首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行；各城市根据“因城施策”的原则，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

评论

首套房贷款利率下限降低20BP，二套房贷款利率下限不变。此前首套房个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（当前五年期以上LPR4.60%），二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（5.20%）。此次调整后，首套房个人住房贷款利率下限调整为相应期限LPR减20个基点（4.40%），二套个人住房贷款利率下限不变（5.20%）。而2022年4月贝壳研究院百城首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，首套房有77BP、二套房有25BP下降空间。首套房贷款利率下限的下调是本轮调控放松中全国性具有实质利好的政策，宽松导向信号明显。

信贷端下调房贷利率，支持刚需和改善住房需求。我们在5月14日外发报告《政策放松全面加码，坚定信心加仓地产》中预判首套房贷款利率将持续下行，主要理由为：①利率下降有空间，贝壳百城首套房贷款利率从2021年10月最高的5.72%降至2022年4月的5.17%（当前五年期以上LPR+57BP），降幅为55BP；而2014-16年间，全国平均首套房贷款利率从2014年6月最高的7.02%持续下降至2016年末的4.44%，降幅达258BP，降幅和绝对值均有下降空间。②新增信贷数据走弱，2022年4月，新增贷款6454亿元，预期1.4万亿元，受地产市场下行影响，4月住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。《通知》的发布验证了我们此前的判断，同时我们认为本轮周期中缺少大量棚改对刚需的支撑，首套房贷款利率下行将有助于刚需购房者信心的提振，而由于部分城市已对认房又认贷有所松绑，部分改善需求也能享受首套房贷款利率，利率下调对改善需求释放也有利好。

预计新一线城市大范围调控松绑也将到来。当前虽已有多城市调控宽松政策落地，但受市场情绪和疫情影响，行业基本面仍较严峻，我们对标2014-2016年的市场恢复周期中的调控宽松，从2014年6月呼和浩特市正式发文放开限购，到9月珠海限购政策松绑，三个月内仅剩北上广深和三亚五个城市仍执行限购。本轮的地产调控宽松从2022年3月份启动，三四线城市已经较广泛的落地调控宽松，高能级城市中（22城）也有郑州、重庆、苏州、南京等十余个城市出台放松限购限售、降低首付比例/房贷利率等措施促进购房需求，而一线城市外市场基本面较好的杭州、合肥、成都等城市目前尚未出台放松限购限售的政策。我们认为房地产市场的恢复需要信贷端、需求端和供给端支持的协同发力，同时需要数个热点城市的带动，因此我们预计除了房价上涨压力较大的一线城市，其余城市（尤其是新一线城市）的调控政策都将在不同程度上放开，基本面好的城市在政策宽松环境下，市场或将率先回暖，有望带动全国市场的企稳，并且改善型产品的去化由此受益，我们在外发报告《改善需求引领复苏，品牌房企或有超额收益》中对此有详细论述。

投资建议

我们对首套房贷款利率下行的预判已经验证，预计未来政策宽松将全面加码，坚定看好地产全年行情，同时基本面好的一二线、长三角城市销售或率先企稳回暖，且改善需求或是本轮市场回暖的牵引。首推重点布局优质城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团。稳健选择推荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，如保利发展、招商蛇口。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；疫情影响市场恢复；多家房企出现债务违约