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2022年02月21日发布

事件：

2022年2月17日下午，国家发改委投资司就Pre-REITs基金相关事宜进行了探讨，参会人员主要来自央企、国企以及金融机构相关负责投资人士。

点评：

Pre-REITs基金类似于企业上市前的VC/PE投资基金，在项目早期投资参与项目的建设和运营。其可缓解相关基础设施资产在上市前的资金紧张状况，加速提升基础设施资产的运营效率和收益情况，加快REITs项目上市节奏、缩短回款周期，解决资金期限匹配问题，引导新建投资预期、吸引更多资金参与到新项目投资中，进而撬动更多新增基建投资，更好地形成“募-投-管-退-再投资”的良性循环，提升金融服务实体经济效率。

Pre-REITs基金以未上市的REITs项目为投资标的，助力其提质增效：Pre-REITs基金是以尚处于建设期或未形成稳定现金流的基础设施等项目为投资标的，以在公募REITs市场上市为主要退出手段，以获取二级市场溢价为投资目的的金融投资产品。2021年10月26日，首钢基金执行董事高展表示将设立Pre-REITs基金，以并购底层基础设施项目为起点，关注“长期投资、价值投资、责任投资”，为细分领域的基础设施资产进行提质增效、遴选申报、发行交易、运营管理等全流程的市场化运作。

类比PPP产业基金，Pre-REITs基金将为更多基础设施项目带来上市机会：PPP产业基金主要由政府、金融机构、地方国企和具有建设运营能力的社会资本发起，主要目的是投资于PPP项目公司SPV，其广泛投资实质上为更多PPP项目的设立提供了机会。类比PPP产业基金，Pre-REITs基金的设立也有相似的效果，可发掘更多优质的基础设施资产和项目并进行投资，从而为更多相关项目带来上市机会。

Pre-REITs基金有利于缩短回款周期、引导新建投资预期，吸引更多资金参与新项目投资：REITs相当于基础设施资产的IPO，而Pre-REITs基金类似于企业上市前的VC/PE投资基金，其筛选并投资或并购优质底层基础设施资产，通过运营管理、提质增效等市场化运作，加速底层资产在REITs市场上市节奏、缩短回款周期，解决资金期限匹配问题，引导新建投资预期，吸引更多资金参与到新项目投资中。

投资建议：拥抱REITs历史性投资机遇，把握建筑央企价值重估机会。近期政策暖风频吹，与前期我们基建公募REITs专题系列报告及年度策略报告中“预计后续将有更多配套支持政策，细化税收优惠等方面的规则”等判断一致。目前基建投资的核心制约并非意愿，而是资金。2022年基建公募REITs发行将大概率加速，并将有效解决基建投资资金来源问题。

随着项目密集发行，或带来1）中期基建投资增速预期的上修；2）建筑企业报表的改善（增厚利润表、提升资产周转效率、改善现金流），以及后续扩张将突破资产负债率限制。建议关注：1）报表内无形资产占比较高，将直接受益于基建REITs推进的中国交建、中国铁建、中国电建、中国能源建设；2）借助基建REITs，后续扩张可突破资产负债率限制的中国中铁、中国建筑、中国中冶、中国化学。

风险分析：REITs项目经营业绩低于预期风险，市场流动性收紧风险，REITs市场表现不及预期风险，REITs项目储备/发行不及预期。