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2022年04月18日发布

事件：

2022 年 4 月 15 日，为进一步深入推进公募基础设施证券投资基金（REITs）试点，在中国证监会的指导下，上交所和深交所就《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指引第 3 号——新购入基础设施项目（试行）（征求意见稿）》，向全市场公开征求意见。

《REITs 业务指引第 3 号》文件是上交所和深交所规范和引导 REITs 基金存续期间新购入基础设施项目及相关扩募、信息披露等事项的基本规则，对新购入项目业务全流程节点、扩募份额发售等关键事项进行规定。

点评：

REITs 扩募主要指在 IPO 之后再次募资并将其用于新购入资产的行为。扩募规则的出台有利于当前已上市的 REITs 产品增发份额收购运营良好的优质资产，优化投资组合、降低相关风险，实现 REITs 作为资产证券化平台的长期价值。同时，企业可借此形成“投资建设-运营-退出-再投资”的投融资良性循环，加速回笼资金、降低负债率，助力业务规模的持续扩张。

扩募要求 12 个月期满，利好已有 REITs 挂牌的企业：《REITs 业务指引第 3 号》对基金提出要求，新购入基础设施项目的 REITs 基金应当符合相关法律法规，投资运作稳健，会计基础工作规范，运作时间原则上满 12个月，且持有的基础设施项目运营情况良好。

未来 REITs 基金将作为原始权益人的资产证券化平台，后续扩募发行流程较首次发行挂牌的流程有一定简化。已有 REITs 挂牌上市的企业将直接受益：原始权益人可将自己的运营资产通过扩募机制更快地实现在 REITs 市场上市，进而获得：(1)运营资产的价值重估；(2)报表质量提升，尤其资产周转率、ROE 及自由现金流的边际改善；(3)获得权益性融资资金，助力业务扩张。

二级市场交易价格远高于底层资产定价，扩募将提升挂牌 REITs 的回报率：

当前已挂牌的 REITs 项目平均估值大概在 20 倍左右（对应的现金分派率为 5%），远高于底层资产在一级市场的定价。扩募情景下，REITs 产品以较高的估值募集配套资金，用以收购底层资产（挂牌项目评估价对应现金分派率约为 6.3%）。扩募（相当于资产注入）后，现有 REITs 项目的交易估值将大幅降低；由于 REITs 本身具有收益相对稳定、风险较低的特质，在资产荒的背景下其吸引力将大幅提升，交易价格或进一步抬升。

REITs 溢价长期存在，最终将影响 A 股对于拥有运营类资产企业的估值体系：

REITs 项目在 IPO 时，其评估价值相对账面价值有部分溢价；在上市后二级市场的交易价格相对于其评估价再次实现了部分溢价。同时，在资产荒的背景下，经发改委、证监会层层筛选、审批的 REITs 产品在质量和收益率上更加可靠，具有持续吸引力，因此其溢价或将长期存在。REITs 项目与 A 股运营资产之间存在的估值差异在长期视角下将逐步缩小，因此 REITs 的高溢价率有望对 A 股现有运营资产的估值体系进行重塑，使其价值得到提升。

投资建议：

扩募规则的出台，或缩短项目申报流程，加速运营类资产实现证券化。企业可借助旗下 REITs 平台，形成“投资建设-运营-退出-再投资”的良性循环，加速回笼资金、降低负债率，助力业务规模的持续扩张。建议关注运营资产占比较高或旗下已有资产挂牌 REITs 平台的企业，如：中国交建、首创环保、招商蛇口、南山控股、中国铁建、中国电建、中国中铁。

风险提示：REITs 项目申报不及预期，二级市场价格大幅波动。