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2022年02月07日发布

每周一谈：销售维持弱势合理需求待进一步释放

受春节影响，1月商品房市场表现疲软，供需两端均弱，政策及降息利好落地传导至基本面仍需时间发酵。房企端1月销售同样维持弱势，品质型房企表现优于行业平均水平。“稳增长”背景下，政策利好落地至基本面变化的时间差，给调控提出了更高要求，及早激发合理需求的意愿下，未来政策呵护将延续。

商品房市场一月份呈现供需双弱。依据克尔瑞销售数据，2022年1月58个重点城市成交面积同比减少57%，环比下降56%，商品房市场销售仍较低迷。从供求关系看，2022年1月供求比为0.8，商品房市场供应量也进入近期最低位。

分城市能级来看，一线城市销售市场最佳，三线城市略好于二线城市。1月份一线城市成交面积同比减少43%，环比减少42%，二线城市同比减少61%，环比减少64%，三线城市同比减少54%，环比减少44%。三线城市作为春节期间务工人员返乡置业的目标市场，因而销售表现好于二线城市。

剔除春节影响，商品房市场销售基本面仍处于低位。若使用2021年2月销售数据为基数作比，则当月销售同比增速为-32%，一二三线城市分别为+12%、-38%、-34%。除一线城市外，二三线城市销售市场均表现不佳。

房从50强房企统计数据看，1月房企销售维持弱势，未出现明显好转。权益销售额TOP50房企1月平均同比增速为-33%，较上月同比负增长收窄3个百分点，同比增速为正房企3家，较上月减少4家。

从不同规模房企来看，各梯队房企销售均仍处于低谷。TOP10房企权益销售同比减少45%，TOP11-20减少42%，TOP21-30减少36%，TOP31-50减少39%，TOP51-100减少43%。从权益销售额绝对值来看，碧桂园、万科、保利发展、融创、中海、绿地、华润、金地、招商、龙光位居权益销售排行榜前十。

从各房企1月权益销售额同比增速来看，品质型房企是市场首选。大华、仁恒、滨江、绿城中国，包括之前未曾入榜的星河湾等都是品质型房企代表，1月销售同比数据位于房企前列。

从当前的市场表现来看，在当下政策力度下，市场逐步走出低谷仍然需要一定时间，而这一时间差也将未来一段时间内对房地产行业带来持续的压力。“稳增长”背景下，我们认为未来行业有进一步释放合理需求的意愿，稳定基本面走出底部，政策呵护仍将持续向好。

数据追踪（1月24-1月30日）：

新房市场：30城成交面积单周同比及累计同比分别为-36PCT、-24PCT，一线城市-44PCT，-27PCT，二线城市-59PCT，-61PCT，三线城市+1PCT，+26PCT。

二手房市场：14城二手房成交面积单周同比-45PCT，累计同比-25PCT。

土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-59PCT，成交建筑面积累计同比-66PCT，成交金额累计同比-80PCT，土地成交溢价率为0.7%。

城市行情：环比：北京（+7PCT）、上海（+41PCT）、广州（+25PCT）、深圳（+129PCT）、杭州（-49PCT）、武汉（-26PCT）、南京（+37PCT）。

投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质性房企滨江集团、绿城中国等。

风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约暴雷，政策超预期调控。