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2021年12月16日发布

事件

国家统计局发布1-11月房地产开发投资和销售数据。

销售端：单月降幅收窄，难掩承压态势，待观察“以价换量”动作

111月，商品房销售面积同比+4.8%（110月+7.3%），11月单月-14.0%（10月-21.7%）；销售金额同比+8.5%（110月+11.8%），11月单月-16.3%（10月-22.6%）。其中，住宅销售金额累计同比+9.3%（110月+12.7%）。价格维度，2021年111月全国销售均价同比-0.64%（110月为-0.51%），售价增速环比持续下行。往后看，2021年12月至今（截至12月13日）30大中城市高频成交面积数据显示同比-33.2%，销售承压下行是大势所趋，短期降幅波动走向需观察房企“以价换量”力度。

开竣工：开工单月不佳、累计降幅扩大，投资连续3个月负增长

111月新开工同比-9.1%（110月-7.7%），11月单月-21.0%（10月-33.1%）。从拿地向开工传导的角度而言（拿地-销售普遍存在23Q的时滞）。考虑到，“三条红线”、“房地产贷款集中度管理”等调控政策的实施，尤其在投资金额的管控上存在当年拿地金额/当年销售金额不得超过40%的指标约束，房企拿地态度将愈发谨慎。值得注意的是“土地供应两集中”对拿地的节奏已经产生明显扰动，未来新开工在拿地端滞后的情况下，也将相应出现波动，房企主动调整开工节奏的能力存在弱化的可能。111月土地成交建面同比-11.2%，也反映出融资收紧已在土地端有所反应。1~11月竣工面积同比+16.2%。从合同约束及房企通过竣工交付确认业绩的主客观双因素来看，竣工数据有望成为2021年确定性最强的增长指标。

111月房地产开发投资完成额同比+6.0%(110月+7.2%)，11月单月-4.3%（10月-5.4%），累计回落，单月表现不佳，连续3个单月负增长。1~11月施工面积同比+6.3%（环比+1.6%），11月单月施工面积同比-24.7%（11月环比+13.5%）。考虑到，土拍新政的实施，将对土地市场热度形成降温影响，作为开发投资的主要组成部分，未来土地投资对开发投资的贡献存在弱化的可能。

融资端：单月同比连续5次负增长，11月个人按揭投放提速

111月到位资金同比+7.2%(110月+8.8%)，11月单月-7.0%（10月-9.5%）。结构上，11月单月国内贷款（同比-20.5%，前值-27.2%）、自筹资金（同比+2.1%、前值-2.8%）、回款（首付+按揭）（同比-8.0%，前值-8.8%）【其中个人按揭（同比+10.6%，前值+1.0%）、首付款（同比-16.1%，前值-12.9%）】。从占比来看，销售回款作为主要的资金来源渠道（11月占比达49.4%，111月为54.4%。从累计同比看，融资端111月实现了+7.2%的增长，但单月同比连续5个月负增长，除自筹资金（11月同比+2.1%）及个人按揭（11月同比+10.6%）之外各细分渠道单月同比皆负。

投资建议

继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”及“土地供应两集中”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，低基数效应消退，Q4基本面下行承压，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：金科股份、新城控股；（3）物管优质标的：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、宝龙商业等。

风险提示

房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。