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2021年12月21日发布

行业追踪（2021.12.11-2021.12.17）

统计局11月数据：基本面探底放缓，政策合力稳预期商品房销售：房企以价换量强化销售回款；可能受统计口径差异影响，11月全国商品房销售额同比降幅好于同期百强房企数据，11月当期销售去化仍存压力。随着按揭改善，政策有望形成稳定市场预期的合力。

房地产开发投资：11月房地产开发投资YOY-4.3%，增速较10月上升1.1pct，开发投资降速趋缓；成交价款YOY+24.2%，集中供地推动成交价款增速回升；新开工增速出现修复，主要受融资边际改善以及拿地开工节奏影响；竣工面积在开发贷、按揭贷提速以及预售资金严格监管的保障下显着反弹，并且有望保持一定的竣工景气周期。

融资方面：11月房企到位资金增速回升主要受益于国内贷款、个人按揭贷款提速，满足房企和购房者合理资金需求；同时在流动性压力之下房企加强自筹资金，同比增速单月转正。定金及预收款为当月唯一增速放缓的细分指标，我们认为未来短期行业销售景气度依然是影响行业信用和基本面走势的最关键变量。

新房、二手房、土地市场较上周成交回暖

新房市场本周成交785万平，滚动同比-20.65%，相较上周提升3.85pct；累计库存14957万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交136万平，滚动同比-35.09%，相较上周提升2.54pct。土地市场本周成交建面1368万平，滚动12周同比-52.84%；成交总额359亿元，滚动12周同比-34.91%；全国平均溢价率+6.67%，滚动12周同比-10.27pct。

本周申万房地产指数-0.71%，较上周下跌3.00pct，涨幅排名17/28，领先沪深300指数1.27pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-5.25%，较上周下降8.01pct，涨幅排名8/11，跑输恒生指数1.90pct；克而瑞内房股领先指数为-7.57%，较上周下跌10.94pct。

把握左侧收并购和右侧集中度提升

投资建议：近期管理层密集表态引导行业中长期走向更为规范的平稳健康发展期，短期政策调整缓解销售悲观预期，保障性租赁住房对冲潜在开发投资下行，推动行业重回良性循环和健康发展。未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。建议持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期