理工酷

2022年03月16日发布

事件

国家统计局发布 2022 年 1~2 月房地产开发投资和销售数据。

销售端： 1~2 月商品房销售疲软，待观察后续政策及房企动作

2022 年 12 月，商品房销售面积同比-9.6%；销售金额同比-19.3%。其中，住宅销售金额累计同比-22.1%。 价格维度， 2022 年 12 月全国销售均价同比-10.75%； 区域维度看，东部地区的销售均价仍居四大区域首位，达 14276 元/方。往后看， 2022 年 3 月至今（截至 3 月14 日） 30 大中城市高频成交面积数据显示同比-48.0%，销售承压下行是大势所趋， 短期降幅波动走向需观察政策后续放松情况及房企“以价换量”力度。

开竣工： 新开工降幅收窄，“保交付”下竣工有望恢复增长

2022 年 12 月新开工同比-12.2%，较 2021 年 12 月单月同比-31.1%有所好转。从拿地向开工传导的角度而言，拿地-销售普遍存在 23Q的时滞。 细分至城市层面， “土地供应两集中”对拿地的节奏已经产生明显扰动。 根据克尔瑞统计， 20192020 年集中供地的 22 城中地块整体从拿地到开工、开售平均所需要时长分别为 3.7 个月和 11.5 个月； 2021 年 22 城在 3 轮集中供地后合计成交了 2111 宗含宅用地，截止至 2022 年 2 月 9 日，仅有 21%已经开工。 考虑到， “三条红线”、 “房地产贷款集中度管理”等调控政策的实施，尤其在投资金额的管控上存在当年拿地金额/当年销售金额不得超过 40%的指标约束，房企拿地态度将愈发谨慎。值得注意的是 2022 年新开工在拿地端滞后的情况下，也将相应出现波动，房企主动调整开工节奏的能力存在弱化的可能。 受到 2021 年集中供地第二轮、第三轮有大批城投公司拿地（第三批成交地块中按项目数计城投占比 43%），此类项目较大概率将寻求品牌房企合作开发，也是导致项目开工速度放缓的因素之一。 12 月竣工面积同比-9.8%。 政府自 2021 年底以来密集出台的保交付的政策逐步落地生效， 2022 年竣工有望恢复增长。

房地产开发投资完成额同比转正，土地投资贡献减少

2022 年 12 月房地产开发投资完成额同比+3.7%（ 2021 年全年+4.4%），相较于 2021 年 12 月单月同比-13.9%有明显好转。 注意到， 12 月土地成交建面同比-42.3%。 考虑到， 集中供地的实施及“因城施策”下分化，房企拿地策略维持保守，土地市场区域间热度分化更为明显，作为开发投资的主要组成部分，未来土地投资对开发投资的贡献存在继续弱化的可能。 此外，今年《政府工作报告》再提新型城镇化，有序推进城市更新，加上近期郑州新政再推棚改等，城市更新有望在未来“补位”提升房地产开发投资韧性。

融资端： 1~2 月到位资金同比-17.7%， 国内贷款降幅达-21.1%

2022 年 12 月到位资金同比-17.7%。结构上， 12 月国内贷款（同比-21.1%）、自筹资金（同比-6.2%）、回款（首付+按揭）（同比-23.9%）【其中个人按揭（同比-16.9%）、首付款（同比-27.0%）】。从占比来看，销售回款仍为主要的资金来源渠道（ 1~2 月占比达 50.6%）。 出于对当前市场的信心不足，消费者购房意愿并未随着政策放松有大幅提升， 从央行发布的 2 月社会融资规模统计数据报告可以印证： 住户贷款减少 3369 亿元，其中中长期贷款减少 459 亿元。向后看， 在良性循环和因城施策政策引导下， 在保障居民合理购房需求释放基础上，融资端有望得到修复。

投资建议

继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”及“土地供应两集中”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变， “以稳为主”仍为主基调，大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（ 1）稳健发展型： 保利发展、 万科 A、金地集团；（ 2）成长受益型：金科股份、 新城控股；（ 3）物管优质标的： 碧桂园服务、 华润万象生活、金科服务、宝龙商业等。

风险提示

房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。