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2021年12月13日发布

核心观点

关注“满足需求”和“良性循环”等增量表述，考虑到 2022 年积极的经济稳定要求，房地产行业逆周期调控窗口有望开启。①对比过去几年的中央经济工作会议，此次会议的表述维持了“房住不炒”的定位，但新增了“满足购房者的合理住房需求”、“促进房地产业良性循环”等表述，延续了 12月 6 日政治局会议的定调。虽然“房住不炒”是我国当前乃至未来较长一段时间的房地产政策的基本逻辑，但从小周期上，考虑到仍有大量的刚需和改善住房需求没有得到满足，我们认为在“房住不炒”的框架下，现行的具体政策仍有一定的调整空间。②当前行业销售额快速下滑、房企现金流受各方债权方“挤兑”的大背景下，打破行业负向循环建立良性循环至关重要。更具体而言，实现“良性循环”的核心在于支持刚需和改善性住房需求，挽回销售额快速下滑的局面是重建全社会对房企信心的基础，会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，结合前几日银保监会“重点满足首套房、改善性住房按揭需求”的表态，我们认为需求端政策或已在工具箱中。另外，“改善性住房”的相关政策，自 2017 年以后再未提及，需格外重视。③本次会议对 2022 年的经济稳定提出了更积极的要求，具体表述为“明年经济工作要稳字当头、稳中求进，各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前”。我们认为，恢复房地产 “良性循环”对于国家明年经济工作“稳增长”的重要性不言而喻，房地产行业的逆周期调控窗口有望开启。

在 12 月 11 日召开的“2021-2022 中国经济年会”上，中央财经委员会办公室副主任韩文秀、国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆等也就中央经济工作会议做出解读。“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”、“房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中，在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响”等解读，亦进一步印证了房地产行业的逆周期调控窗口有望开启。

投资建议与投资标的

今年恒大债务危机爆发以来，房地产行业整体受到很大的冲击，目前行业的核心问题已经由信用“挤兑”转化为销售大幅下滑，我们预计销售下滑趋势将延续到明年 Q1。结合近期高层的频繁表态，预计接下来一段时间内，视行业基本面情况，各监管部门以及各地政府将因城施策加码政策托底力度。但考虑到政策底到基本面底仍有时间差，公司风险事件仍有可能零星发生。看好安全性高的稳健组合，重点推荐：万科 A(000002，买入)、保利发展(600048，买入)、金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)，建议关注华润置地(01109，未评级)；同时，建议关注基本面弹性较大的融创中国(01918，未评级)、新城控股(601155，未评级)、金科股份(000656，未评级) 。

风险提示

房地产托底政策力度不及预期、主要公司信用恶化速度超预期、房地产销售下滑速度超预期