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2022年08月22日发布

行业追踪（ 2022.8.14-2022.8.20）

本周观点： 需求托底加码

7 月 28 日政治局会议提出，“经济大省要勇挑大梁，有条件的省份要力争完成经济社会发展预期目标”。我们认为， 5.5%的目标对地产仍有一定潜在要求，然而21Q3-22Q2 房地产行业 GDP 当季同比历史上首次出现连续 4 个季度负增长，行业销售和投资下行势大力沉，已经成为稳增长的第一拖累项。我们认为，地产可能不是本轮稳增长的主角，但是不会从台前退居幕后，至少不会成为稳增长的包袱。我们在 7 月 29 日《稳定高于一切》中提出基本面二次下行可能意味着需求政策下限进一步提升，并且所提出的四大调整方向有望逐一兑现： 第一，按揭额度支持，利率加速下行： 随着 8 月 15 日 MLF 下调 10BP， 5 年期 LPR 有望超预期下调，并且随着基本面和信贷收缩压力的加大，地方加点幅度有望加速下行。贝壳研究院 7 月数据显示，全国首套、二套平均房贷利率分别来到 4.35%、 5.07%，均为 2014 年至今的历史最低位。

第二，限购限贷进一步优化： 苏州、福州等热点城市率先调整，稳增长压力之下，经济大省有望顾全大局适度优化。以福州为例，年内福州限购、 限贷相继放松： 1）3 月下旬，福州放松限购，非五城区户籍在福州五城区购买 144 平普宅，无须提供近两年内满 12 个月社保或纳税证明。 2） 7 月，福州再次放松限购，允许五城区户籍、符合条件二孩家庭购买第三套普宅。 3） 8 月 16 日福州发布《福州市限购区域调整差别化住房信贷政策实施细则》，五城区户籍二套房最低首付比例由 50%下调至40%，非五城区户籍首套房最低首付比例由 40%降至 30%。

第三，适度盘活二手房市场，稳杠杆的前提下提振改善性需求： 1）珠海、济南等地先后允许二手房交易“带押过户”。 2）在 15 个发布二手房指导价政策的城市中，有且仅有深圳仍在严格执行，西安 7 月率先取消二手房指导价，上海二手房指导价实际执行折扣放松。二手市场逐渐回暖有望盘活居民存量资产，带动房产置换梯队修复，引导需求侧筑底向好。第四，三四线城市通过房票安置定向托底： 据团队不完全统计，截至 8 月 21 日已有 13 个城市/县区提出“房票安置”。 8 月 16 日南京主城浦口区发布《南京市浦口区住宅房屋征收房票安置暂行规定》征求意见稿，房票适用城市能级进一步上升。8 月新房、二手房销售同比小幅回暖

新房市场本周成交 393 万平，月度同比-27.43%，相较上月改善 5.78pct；累计库存16912 万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。 二手房市场本周成交 166万平，月度同比+11.52%，相较上月改善 16.64pct。土地市场本周成交建面 2021 万平，滚动 12 周同比-6.32%；成交总额 186 亿元，滚动 12 周同比-14.87%；全国平均溢价率+3.31%，滚动 12 周同比-7.44pct。

本周申万房地产指数+3.29%，较上周提升 1.62pct，涨幅排名 4/31，领先沪深 300指数 4.25pct。 H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数+1.24%， 较上周提升 3.00pct，涨幅排序 2/11，领先恒生指数 3.23pct；克而瑞内房股领先指数为 2.59%，较上周提升 7.12pct。

投资建议： 我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。 持续推荐： 1 ）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口； 2 ）优质成长： 新城控股、旭辉控股集团； 3 ）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。

风险提示： 行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期