理工酷

2022年08月22日发布

本周核心观点

政策面：本周中央多部委出台“保交楼”专项借款政策：8月19日，根据财联社新闻，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。此外，各地因城施策政策放松持续推进：1）放松限购：江苏昆山非本地户籍居民无需提供社保证明，首套房可直接购买；西安居民住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格。2）降低首付比例：惠州、邢台将首套房住房贷款最低首付款比例调整为20%；3）提高公积金贷款额度：湖州、宿州上调公积金贷款最高额度；4）其他政策：大理、海宁、福州和长沙推出了人才购房补贴；合肥明确对查实存在有明显质量问题、违规销售、抽挪资金、虚假宣传、超容减绿、故意“躺平”等行为的房企，严格依法依规处置。

基本面：本周新房市场有所企稳，成交环比转正，同比降幅收窄：全国30城新房成交面积环比+8.82%，较上周扩大32pct，同比-17%，较上周收窄15pct，上海、南京、宁波、惠州等城市表现亮眼。分线城市来看，一、二、三线城市成交环比均由负转正，同比降幅均呈现收窄趋势。本周二手房市场持续修复，同比增速连续六周保持正增长。本周18城二手房成交面积153万平，环比+1.1%，较上周提升2.4pct，同比+27.4%，较上周提升6pct。分线城市来看，一、二线城市同环比增速较上周均出现提升，仅三线城市出现下降。土地市场成交面积累计同比增速降幅收窄，上周全国100大中城市2022年土地累计成交面积53700万平，同比降幅收窄至-18%，随着进入三季度，低基数效应开始显现。

板块行情：本周A股SW房地产上涨3.29%，跑赢大盘4.25pct，表现强于大市。恒生地产建筑业上涨0.28%，跑赢大盘2.27pct，涨跌幅行业排名靠前。物管板块方面，恒生物业服务及管理下跌0.20%，跑赢大盘1.80pct。本周A股地产，H股地产和AH物管板块重点跟踪股标的上涨个数均多于下跌个数。

本周观点：本周新房销售延续7月以来的淡季表现，但成交量并未出现进一步回落，销售企稳趋势明显。销售底部盘整阶段政策放松有节奏，我们认为只有先通过专项借款和纾困基金等政策停止停工断贷风波对销售端形成的负反馈影响，分线城市调控政策再进一步放松，方能起到市场筑底、需求修复的政策效果。本周中央纾困支持政策如期而至，各地因城施策稳步推进，市场筑底信号弹已打出，我们再次提示9月有望迎来政策放松+销售修复共振的机会。投资建议方面，我们继续推荐5月底以来我们坚定看好的【浙商地产一大四小】：优质龙头-保利发展；小而美-华发股份、滨江集团、天健集团、越秀地产；房企债券支持在途，利好财务安全市场分歧较大的标的：龙湖集团、金地集团、新城控股、旭辉控股和碧桂园。此外，我们在8月3日发布的《房地产投资修复展望》报告中详细论证了地产土地购置下行带来后续新房供应不足的问题，需求2022Q3-4持续修复至2023年阶段，如果2023年出现新房供应紧缺，或利好二手房中介机构交易量的提升，因此我们看好中介公司中的龙头标的：贝壳-W。

风险提示：政策放松力度和速度弱于预期；局部城市疫情反复影响房地产销售。