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2022年07月27日发布

【每日一问】

预售制度并不是房地产风险爆发的根源。目前行业产生的问题或风险，包括停贷事件，归根到底是多方面因素综合作用的结果：销售持续低迷、房企资金高周转、前期融资与监管政策加码、到期债务集中等多方面因素，但本质是房企负债高企、资金链紧张。2021年末房地产板块隐含综合杠杆水平为121.5%，其中财务杠杆为74.4%，经营杠杆为47.1%。截至2022Q1末，板块货币资金为1.15万亿元，同比下降15.3%；经营性、筹资性现金流净额均为负。

预售制出台的大背景其实是中国房地产市场加速发展的时期，需要通过房地产快速拉动城镇化和经济的提升。我国的商品房预售制最早源于中国香港，1956年中国香港颁布《预售楼花同意书》，以法律的形式确认了商品房预售制，主要目的是为了解决住房短缺问题。1994年我国内地发布《城市商品房预售管理办法》，预售制度被正式引入。在商品房改革之初，预售制度很大程度上提高了开发商的资金能力，为迅速解决住房短缺做出了贡献。商品房预售制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。改革开放初期，国内住宅供应面临着短缺严重的困境，城镇人均住房建筑面积不到7平米，全国性的房荒催生了对于加速城镇住房的强烈需求，当时主要采取的是住房预订购制度，即首先由地方政府建委组织，采取代建制的方式，各购房单位根据批准的建设计划和资金到城市统建办预订购住宅，之后统建办再用预售的定购资金和银行贷款开展土地开发及住宅建设，这实际上是预售制度的雏形。1994年7月颁布的《城市房地产管理法》，正式确立了商品房预售制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。同年11月，住建部颁布了《城市商品房预售管理办法》，具体内容涉及房屋预售行为的定义、预售所需的各类证件和准许条件、开发企业需办理预售登记并取得“预售许可证”等方面。商品房预售制度正式被引入我国内地。

预售制度的核心优势在于帮助房企变相融资、保障商品房供给的稳定预期。对于房企而言，从提前销售中变相获得了无息融资，大幅降低资金成本，同时能够加快资金周转。对于购房者而言，相比于现售，商品房预售的价格优势更强。商品房预售的特点是预售合同和房屋实际交付有时间差，在过去20年房价涨幅显著较高的时候，实际交付后的市场价格通常高于预售合同价格，购房者享受到了房屋增值。

弊端是随着行业进入到快周转的模式，大部分房企为了规模扩张，都用A项目的钱去拿B项目的地，雪球越滚越大，最终“锅盖盖不住锅子”，出现资金链断裂。但如果项目资金监管到位，专款专用，严格按照施工节点提取，那基本不会出现烂尾风险。当然，这样的话房企的规模提升速度也会大幅减弱。除此之外，预售商品房的品质不一定能保证，相对于现房的“所见即所得”，预售房存在实物较开发商宣传的差距较大的风险，或者有规划改变的可能。

预售制度的存废之争由来已久，但仍一直延用至今；部分省份的改革效果仍待观察。央行早在2005年8月发布的《2004年中国房地产金融报告》中就提出过“考虑取消房屋预售制度”，该建议引发了社会对于预售制度的存废之争，但原建设部声明不会取消预售制度。目前已有部分省市（包括南京、中山、福州、厦门、合肥、以及海南省等）探索过商品房销售市场转型，试点现售，不过其主要目的是解决商品房市场过热、价格过高问题。例如南京于2016年在土拍时推出现售政策，规定当网上竞价达到最高限价的90%时，地块所建商品房必须现售，后续成功交易现售地块67块，但随着市场降温，又于2018年7月全面取消现售要求。再如2020年3月，海南省出台新政，规定对于新出让土地建设的商品住房，实行现售制度。由于海南省存量土地规模较大，实行现售短期内实际市场供应量不会显著降低，不会过度干扰市场供需稳定性和引发房价上涨。同时，海南省旅游资源丰富，被选作自由贸易港实验区，具有明显的经济长期向好趋势，可以在一定范围内承担地产调控的经济影响。因此，海南省成为中国首个全面推行现售制度的省份，其积累的经验将成为其他省份改革的重要参考。但除海南省等具有良好改革条件的地区，目前不存在全面取消预售制度的基本条件。

短期内不是全方位推行现房销售制度的合适时机，也不具备全面取消预售制度的基础条件。我们认为因为房企交付问题而全面取消预售制度是很片面的，商品住宅销售面积中期房占比近九成（2021年全国商品住宅销售面积15.65亿平，其中期房占比89.6%），全面的期房改现房销售可能诱发更大的市场风险，例如：1）新房市场供需结构恶化，全面现房销售或意味着房源供给或出现断崖式下滑。截至2022年6月末，现房库存面积为2.63亿平，仅为去年商品住宅销售的16.8%，仅能满足不到3个月的销售。在此背景下，若取消预售制度，供给将断崖式下降，导致短期内供需结构恶化，市场均衡破坏，或引发房价的大幅上涨，不符合“稳房价”的整体政策主基调。2）土地市场或将进一步低迷。现售项目对房企资金要求极高，资金周转时间拉长，房企的拿地意愿将更加低迷，土地市场将会更冷，楼面价下降，从而影响到地方财政收入，对于有些土地财政依赖度较高的地方来说，短期打击较大。例如2018年10月，广东省中山市推出了10块现房销售的用地，除一块地以底价成交外，其余9块全部流拍及中止出让。目前房企与政府都没有充足的条件和意愿接受现房销售。3）从金融风险角度看，短期内全面取消预售制度将导致房企损失至少50%以上的资金来源（2021年房款/房企到位资金占比为53%，其中定金及预收款、个人按揭分别占比37%和16%），当前房企资金本就比较紧张，如果再叠加现房销售制度，可能会加速倒下，当前百强房企中民企销售占比为66.7%，涉及到近11万亿元的规模，若现在直接转变现售制度，对市场和行业的打击远大于由“烂尾风波”带来的影响。

因此预售向现售制度的转变不是一蹴而就的，要在行业进入到一个相对平稳期后逐步试点逐步改革。

【今日收评】

从大盘表现来看，今日（7月27日）申万房地产板块下跌0.53%，相对沪深300收益率为-0.03%；恒生地产板块下跌2.42%，相对恒生指数收益率为-1.30%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨跌幅均值分别为-1.48%、-0.89%、-0.37%。市场对整体行业信心仍然较弱，对近期各地房企纾困落地效果仍持观望状态。民企上涨受概念股带动，广汇物流、万业企业涨停，前者为智慧物流、冷链概念股，后者为光伏概念股，今日光伏概念上涨3.21%。今日港股地产和物业板块均出现下跌，受碧桂园配股影响（占公司股本3.62%，配售价较昨日收盘价折让12.63%，募资27.91亿港元），碧桂园、碧桂园服务分别下跌15.05%、21.97%，连带行业对整体民企资金压力的担忧加重。

从个股表现来看，主流A股房企今日涨跌幅均值为-0.58%，排名前三是阳光城、保利发展、招商蛇口，涨跌幅分别为3.43%、1.12%、0.00%。其中招商蛇口在今年土拍市场表现相对积极，在今天结束的上海二批集中土拍中获得两宗优质地块，重仓上海的信号非常清晰。主流内房股今日涨跌幅均值为-4.31%，排名前三是越秀地产、建发国际集团、华润置地，涨跌幅分别为1.13%、-0.82%、-2.04%。越秀地产、保利发展组成联合体今日在上海集中土拍中共参与了3宗地块竞拍，并成功获地一宗，拿地目标明确，高能级布局的战略规划清晰。