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2022年07月25日发布

投资要点

广州次轮土拍 热度较首轮明显回温，无锡热度小幅回升。 ] 1）广州：二轮集中供地共成交 11宗含宅用地，总建面 112.7万平方米，成交总金额 209.6亿元，3 宗地块流拍，本轮土拍随着供应量下降，地块质量提升，拉动平均溢价率回升至 6.6%。拿地企业方面，几乎所有地块均被央国企与地方平台公司竞得。2）无锡：本轮土拍成功出让 16 宗地块，保持零流拍，其中 3 宗溢价，其余均为底价成交，成交金额共 200.7 亿元，平均溢价率 1.4%，较首轮上涨了 1.3 个百分点。拿地企业方面，在调控政策不断放松下，房企投资意愿有所回升，民企拿地比例明显提高，共拿下 5幅地块，但拿地主力仍以地方国资托底为主。

7月重点 32城累计销售面积（截至 22日）同比-36%，环比-19%，11城二手房成交面积累计同比+12%，环比+10%。其中一线城市同比-9%，环比-2%；二线城市同比-44%，环比-26%；三四线城市同比-32%，环比-13%。具体城市来看：1）一线城市同环比总体出现小幅下降，其中上海、深圳继续回暖，分别环比增长 53%和 40%，北京和广州则分别环比下降 41%和 47%；2）二线城市大多数城市表现较差，呈现环比下降，其中仅武汉、成都表现较好，分别环比增加 43%和 42%；3）三四线城市表现各异，其中江阴、芜湖、扬州等城市出现环比上涨，泉州、连云港等则环比降幅明显。二手房成交持续回暖，11城二手房成交面积累计同比+12%，环比+10%。

百城房贷利率继续下调，住房信贷环境进一步宽松。7 月 20 日，1 年期 LPR为 3.7%，5 年期以上 LPR 为 4.45%，均与上月持平。7 月贝壳研究院监测的103 个重点城市主流首套房贷利率为 4.35%，二套利率为 5.07%，分别较上月回落 7 个、2 个基点，分别较去年 9 月的高点累计下降 139 个、93 个基点，整体房贷利率再创 2019 年来新低；银行放款速度加快，本月平均放款周期为25 天，较上月缩短 4天。此外截至目前 103城中已有 74城首套、二套房贷利率已低至首套 4.25%、二套 5.05%的下限水平。

主动偏股型基金房地产行业仓位占比下滑，十大重仓股中减持数为 4个。从一级行业仓位变动来看，2022Q2主动偏股型基金重仓股加仓较多的行业是食品饮料、电力设备及新能源、汽车、消费者服务和有色金属，加仓比例分别为1.54pp、0.9pp、0.67pp、0.55pp、0.32pp，减仓较多的行业是电子、银行、医药、农林牧渔和房地产，减仓比例分别为-0.99pp、-0.59pp、-0.41pp、-0.29pp、-0.23pp。主动偏股型基金房地产行业仓位占比结束连续三季度增加转为下滑，二季度房地产行业持仓占比 1.08%，环比减少 0.23pp。十大重仓地产股中减持数为 4个，板块增持前 3公司为滨江集团、中国海外发展和碧桂园服务，板块减持前 3 为招商蛇口、金地集团和保利发展。

投资建议：我们认为当前应当关注：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城 A、华润置地、万科 A、旭辉控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。

风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险