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2022年07月27日发布

6月百城土地成交复苏，单月土地成交建面环比+30.8%，同比-18.5%，同比降幅收窄15.8pct；22城二轮土拍陆续开启，6月揽金超1300亿元

1-6月，百城土地成交建面6.7亿平方米，累计同比-29.2%；成交总价12,584亿元，累计同比-54.4%；成交均价为1,867元/平方米，累计同比-35.5%。地方政府性基金预算本级收入26,070亿元，同比下降29.7%，其中，国有土地使用权出让收入23,622亿元，同比下降31.4%。

根据克而瑞统计数据，6月，TOP50房企新增土地价值总计为1984.2亿元,单月同比下降39.9%，环比上升113%；TOP50房企新增土地建面总计为1154万平方米，单月同比下降78.1%，环比上升103%。根据克而瑞数据中心及中指研究院数据，截至7月19日，已有14城完成二轮土拍，合计供应涉宅地块333宗；其中，成交312宗，成交建面约3064万平，成交总价约3759.7亿元，对应成交楼面均价约12270.7元/平，成交溢价率均值约3.0%。

按城市能级来看，集中供地下一线城市多宗优质地块入市拉动成交总价回升

1）按城市能级划分，2022年6月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为956万平方米、4,970万平方米、9,234万平方米，单月同比分别-0.1%、-35.5%、-7.2%。成交总价分别为1,213亿元、1,146亿元、1,219亿元，单月同比分别+36.4%、-59.1%、-45.6%。成交均价分别为12,686元/平方米、2,307元/平方米、1,320元/平方米，单月同比分别-36.5%、-36.6%、-41.4%。

2）按城市能级划分，2022年6月百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）的成交建面分别为496万平方米、1,818万平方米、2,351万平方米，单月同比分别-20.4%、-55.1%、-48.5%。成交总价分别为1,116亿元、954亿元、916亿元，单月同比分别+31.0%、-60.6%、-50.7%。成交均价分别为22,508元/平方米、5,250元/平方米、3,898元/平方米，单月同比分别+64.5%、-12.2%、-4.4%。一线、二线、三四线（住宅类）成交溢价率分别为5.04%、3.46%、3.95%（5月为0.73%、2.64%、2.65%）。

投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调20bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4月29日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。

风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。