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2022年04月24日发布

Q1百城土地成交仍处历史低位；3月，8城开启首轮集中土拍，成交超千亿

3月，百城土地成交建面为10,091万平方米，单月同比-42.5%；成交总价为1,852亿元，单月同比-41.1%。3月，地方政府性基金预算本级收入4435亿元，同比下降21.9%，其中，国有土地使用权出让收入4036亿元，同比下降22.8%。根据克而瑞统计数据，3月，TOP50房企新增土地价值(拿地金额)总计为614亿元,单月同比下降67%,环比下降16.6%；TOP50房企新增土地建面总计为588万平方米，单月同比下降81.4%，环比增加16.6%。

根据克而瑞及中指统计数据：3月，共有8城开启首轮土拍；（剔除土拍中止的上海数据）共供应涉宅地块146宗；其中，成交123宗，成交建面994.4万平，成交总价1026.5亿元，对应成交楼面均价10322.7元/平，成交溢价率均值约4.1%。截至4月22日，已有11城（包含上海数据）开启首轮土拍，合计供应涉宅地块256宗；其中，成交190宗，成交建面1530.5万平，成交总价2007.6亿元，对应成交楼面均价13117.5元/平，成交溢价率均值约3.6%。

分能级来看，土地成交持续分化，首轮集中供地下一线城市土地成交量缩价升

按城市能级划分，3月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为311万平方米、3,461万平方米、6,319万平方米，单月同比分别-34.8%、-36.9%、-45.5%（2月为-32.5%、-37.8%、-22.3%）。成交总价分别为222亿元、1,033亿元、596亿元，单月同比分别+127.4%、-12.2%、-68.1%。成交均价为7,144元/平方米、2,985元/平方米、944元/平方米，单月同比分别+248.8%、+39.2%、-41.5%。

其中，按城市能级划分，3月百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）成交建面分别为21万平方米、1,077万平方米、1,140万平方米，单月同比分别-27.1%、-41.6%、-71.2%。成交总价分别为44亿元、932亿元、371亿元，单月同比分别+22.2%、+0.7%、-75.6%。成交均价分别为21,261元/平方米、8,656元/平方米、3,252元/平方米，单月同比分别+67.6%、+72.4%、-15.2%。土地成交溢价率方面，3月一线、二线、三四线（住宅类）分别为0.0%、4.6%、3.3%。

投资建议：1）22开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调5bp，保障房贷款不纳入集中度管理，商品房预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段，房地产行业流动性持续舒缓。2）在流动性舒缓的同时，房地产金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能，但我国房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会政府工作报告明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，我们认为后续改善房信贷支持有望提升，地产债发行有望放量。3月16日，国务院金稳委会议提出关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。我们认为后续房地产行业公募REITs发行有望破冰，首批最有可能的基础资产包括保障性租赁住房、商业地产等。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，看好优质龙头房企的长期表现，推荐万科A/万科企业，中国金茂、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、新城控股、越秀地产。

风险分析：新冠疫情、经济结构调整等因素或导致行业发展不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；近期房企迎来偿债高峰，低信用房企债务违约风险增加。