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2022年06月13日发布

行业追踪（2022.6.4-2022.6.10）

5 月土地市场依旧偏冷， 一线成交整体平稳

2022 年 1-5 月全国 300 城土地累计成交建面 5.06 亿平方米，同比-30%，降幅较 1-4月扩大 1 个百分点；分能级看，一线、二线、三四线城市分别同比-48%、 -37%、 -23%，一线累计降幅较 4 月收窄 11 个百分点； 1-5 月成交金额 9668 亿元，同比-57%；其中，一线、二线、三四线城市分别同比-59%、 -58%、 -55%。 5 月市场整体表现依旧偏冷，土地投资仍处惯性下降通道，平均溢价率继续收窄。一线城市土地成交规模累计同比表现优于二三四线，流拍率呈回升态势，主要得益于北京、广州月内完成集中供地。

热点地块驱动， 北京二轮土拍溢价率微涨

近日，上海、北京完成新一轮集中供地。第二轮北京土拍主要规则调整如下： 1）新增预挂牌环节； 2）“套内 70/90”政策再度缩减，仅少数地块执行该要求。北京二批次集中供地 17 宗地中成交 14 宗地块，成交建面 144 万方、成交总价 500 亿元、成交楼面价34603 元/平，平均溢价率 5.4%， 7 宗地块底价成交，占比 50%。房企投资信心受损下流拍率较首轮提升，但溢价率较首轮微涨 1 个百分点，主要受区域间地块热度分化加剧影响。企业方面， 30 家竞拍房企中仅有 3 家民企，华润、中海、首开等大型国央企及地方龙头参与积极，而 14 宗地块中半数通过联合体竞得表明当前市场环境下，房企以合作方式补充资源的倾向性趋强，以规避开发风险、分摊资金压力。

竞拍门槛降低，上海首轮土拍量价回温

首轮上海土拍主要规则调整如下： 1）取消打分入围环节，改为挂牌方式； 2）土地监管资金由原来最高的 130% 下调至 110%。 22 年上海首批土拍 36 宗土地全部成交，成交建面 425 万方、成交总价 835 亿元、成交楼面价 19631 元/平、平均溢价率 3.5%，19 宗地块底价成交，占比 52.7%。拍地门槛降低后成交量价、溢价率较去年三批次均有上升。松江、青浦、闵行等热点核心地块成交规模及溢价水平领先。 企业方面，国央企仍是拿地主力，拿地占比超过八成，招商蛇口、中铁建、建发等大型房企成交金额领先。受益于“招挂复合”取消及监管资金调降， 上海城投、临港集团等本地国资底价斩获多宗地块，上海同润、佳运置业等民企也实现扩储，中小房企拿地机会增多。

整体来看，一线核心土地市场的韧性反映出其真实需求对基本面的良好支撑，而现阶段二三线市场销售及投资信心的修复则因城市基本面区别较大存在迟滞，且区域间冷热各异已是土地市场的共性趋势。我们认为 5 月以来销售企稳有望带动市场信心，整体复苏趋势确立与否除考虑需求边际改善效果外，二批土拍热度恢复状况将同具指标意义。

受疫情影响， 新房、二手房、土地市场本周成交降幅持续扩大

新房市场本周成交 405 万平，月度同比-43.81%，相较上月下降 0.32pct；累计库存12851 万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交 144 万平，月度同比-25.98%，相较上月改善 2.13pct。 土地市场本周成交建面 2293 万平，滚动 12 周同比-34.46%；成交总额 1254 亿元，滚动 12 周同比-53.36%；全国平均溢价率+3.13%，滚动 12 周同比-16.67pct。

本周申万房地产指数+0.17%，较上周提升 2.54pct，涨幅排名 23/31，跑输沪深 300指数 3.49pct。 H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-0.02%，较上周下降 0.31pct，涨幅排序 6/11，跑输恒生指数 3.45pct；克而瑞内房股领先指数为-2.32%，较上周下跌 1.55pct。

把握政策结构性宽松的 beta 与收并购的 alpha

投资建议： 未来行业 beta 取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度； alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。 持续推荐： 1）优质龙头： 中国海外发展、 金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口； 2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团； 3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。

风险提示： 行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期