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2022年07月25日发布

银保监会要求稳妥化解房地产领域风险，7月LPR维持不变。本周国务院召开常务会议，指出要因城施策促进房地产市场平稳健康发展。同日银保监会表态坚持“房住不炒”，因城施策实施差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，并稳妥化解房地产领域风险，将密切监测实体经济债务规模和偿付能力变化，有效防控债务风险。5年期LPR为4.45%，环比持平。

近期新房销售维持低迷，有以下几方面因素：（1）当下宏观经济面临较大压力，影响居民购房能力；同时居民对经济的信心偏弱，现阶段持有现金更具安全感；（2）停工停贷消息影响下，购房者对民企的接受度进一步降低，叠加“保交房”要求下对房屋质量的担忧，影响新房销售；（3）上半年地方政策放松效果尚未完全显现，同时核心一二线城市放松较为克制，对整体购房能力的提升、购房信心的提振略显不足。信心需求均承压的情况下，我们认为下半年政策放松仍需加码，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。

行情回顾：本周中信房地产指数累计变动福度为2.3%，领先大盘2.51个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第12名，本周上涨个股共118支，较上周增长97支，下跌股数为17支。（若无特殊说明，报告中本周指7.16-7.23当周）。

新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为304.1万平方米，环比提升1.1%，同比下降26.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为78.8万方，环比12.6%，同比30.6%；样本二线城市为167.3万方，环比-1.1%，同比-33.0%；样本三线城市为58.0万方，环比-6.0%，同比-45.0%。从今年累计29周新房成交面积同比看，样本30城共计8582.9万方，同比下降-37.3%；一线城市为1710.8万方，同比-31.0%；二线城市为5004.5万方，同比-34.3%；三线城市为1867.6万方，同比-48.1%。

二手房成交情况：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计140.5万方，环比下降4.6%，同比增长17.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为27.0万方，环比-14.9%；样本二线城市为93.0万方，环比-5.0%；样本三线城市为20.5万方，环比15.7%。年初至今累计二手房成交面积为3084.0万方，同比变动为-26.2%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为821.0万方，同比-39.7%；样本二线城市为1880.9万方，同比-16.9%；样本三线城市为382.1万方，同比-16.9%。

重点公司境内信用债情况：发行量减少，整体发债利率涨跌不一。根据Wind行业房地产指标统计，本周（7.18-7.24）共发行房企信用债15只，环比减少3只；发行规模共计133.0亿元，环比减少60.56亿元，总偿还量175.25亿元，环比减少7.74亿元，净融资额为-42.25亿元，环比减少52.82亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（85.0%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（54.1%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（51.1%）的债券为主。

投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情，我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。