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2021年12月27日发布

本周观点：本周央行货币政策委员会四季度例会召开，住建部部长王蒙徽接受新华社采访，整体看满足合理住房需求、促进房地产健康发展与良性循环基调未变。考虑当前房地产业压力仍在，后续在坚持“房住不炒”原则下，各地政策微调、支持措施逐步落地仍有空间。地市方面，杭州第三批集中拍地有所回暖，后续在土拍规则调整、资金环境改善下，不排除部分城市土拍边际改善，但各地热度预计呈现分化。投资建议方面，短期行业流动性危机仍未消除，政策博弈空间仍在，中长期行业筑底企稳，龙头房企将更加受益于政策暖意，凭借综合优势脱颖而出，建议关注保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等。物管及商管板块行业空间广阔、存量稳定且自主发展强化，政策支持与集中度提升趋势下主流参与者大有可为，看好综合实力突出、经营持续向好的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。产业链角度，建议关注防水龙头科顺股份等。

政策环境监测：1）杭州：第三批集中供地有所回暖，35宗涉宅地块全部成交；2）中央重申满足合理住房需求，促进房地产健康发展和良性循环。

市场运行监测：1）新房成交延续回升，有望逐步企稳改善。本周（12.18-12.24）新房、二手房分别成交5.7万套、1.3万套，环比升10.8%、2%。12月新房日均成交同比降22.3%，较11月收窄2.6pct。年底推盘旺季叠加按揭端政策缓和，成交有望逐步改善。2）改善型需求占比环比持平。2021年11月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比持平，占比77.7%。3）库存环比累积，面临上行压力。16城取证库存10415万平，环比升1.3%。积极取证推盘及去化承压下，库存面临上行压力。4）土地成交、溢价率回落，三线占比提高。上周百城土地供应建面914.5万平、成交建面2250.7万平，环比降49.4%、降7.5%；成交溢价率1.6%，环比降1.7pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1.1%、37.3%、61.6%，环比分别降14.8pct、降22.1pct、升36.9pct。

资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债51.4亿元，环比减少94.1亿元，海外发债4亿美元；境内外发行利率区间为2.8%-8%，可比发行利率较前次有升有降。2）信托：本周集合信托发行48.6亿元，环比增加18.8亿元。3）地产股：本周房地产板块涨1.23%，跑赢沪深300（-0.67%）；当前地产板块PE（TTM）8.41倍，估值处于近五年17.98%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为保利发展、新城控股、金地集团；南向资金净流入前三房企为碧桂园服务、融创中国、保利物业。

风险提示：1）供给充足性降低风险；2）房企大规模减值风险；3）政策呵护不及预期风险。