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2021年11月12日发布

地产行业“政策底”或已出现，10月居民住房贷款融资改善。根据新华社报道，10月20日刘鹤副总理在2021金融街论坛年会上表示“合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变”。据证券时报，11月9日中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会，部分参会房企近期有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。自9月以来，多个监管部门释放地产融资政策“回暖信号”，地产“政策底”或已逐步出现。据人民银行数据，10月居民中长期贷款新增4221亿元，同比多增162亿元（此前为连续5个月同比少增），个人住房贷款当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元，也显示前期收紧的按揭贷款融资边际修复。预计随着地产政策的逐步调整，后续地产商融资情况有望继续改善。

预计地产链基本面探底仍待时间。1-9月全国房地产开发投资同比增长8.8%，两年复合增速7.2%（较1-8月回落0.5个pct）；商品房销售面积同比增长11.3%，两年复合增速4.5%（较1-8月回落1.4个pct）；房屋新开工面积同比下降4.5%，两年复合增速-4.0%（较1-8月回落0.6个pct）；房屋竣工面积同比增长23.4%，两年复合增速4.4%（较1-8月回落1.6个pct）。在前期调控政策趋严，基数抬升的情况下，9月地产主要数据均延续回落趋势。政策虽已出现调整，但部分地产商经营已经发生困难，预计短期以“疗伤”为主，难以继续扩张；地产链各参与方信心修复也需时间；前期新开工面积与购置土地数据均出现明显负增长，因此我们预计后续地产行业基本面仍有下行压力，产业链公司经营减速或下滑，探底仍有待时间。

短期地产链公司有望迎来估值修复，中长期关注行业由“量”迈入“质”的变化。短期看，地产“政策底”预期的出现以及融资的逐步改善有望推动房建、装饰、房建设计、地产园林等地产链公司迎来估值修复。中长期看，我们认为地产投资总量中枢将有所下移，地产投资将由“高周转”逐步迈入“竞品质”时代，提质增效的建筑工业化、绿色化、信息化有望加速发展。此轮地产调控中对单一客户依赖较小，资本实力雄厚，抗风险冲击能力强的龙头企业有望“剩者为王”，凭借着在工业化、绿色化等方向的前瞻布局强化竞争优势，后续有望加速提升市占率。

投资建议：重点关注央企地产房建龙头中国建筑（21PE4X，PB0.64X）；装饰龙头亚厦股份（PB1.2X）；装配式设计龙头华阳国际（21PE13X）；第三方评估龙头深圳瑞捷（21PE24X）。

风险提示：政策调整不及预期，应收账款大幅减值风险，地产投资持续下行风险，部分地产商信用冲击风险。