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2022年05月16日发布

本周核心观点

政策面：本周中央及全国各地持续出台利好楼市政策。中央层面，银保监会发文提出引导银行业保险业更好推动社会主义现代化城市，涉及“引导金融资源高效配置至城市发展重点领域与薄弱环节”、“因城施策合理配置金融资源”等方面。各地方也持续为楼市松绑，如苏州新房限制转让时间由3年调整为2年，二手房对限制转让时间由原来的3年调整为不再限制转让年限；合肥瑶海区、新站区以及经开区的新桥产业园区取消限购；洛阳出台组合政策，优化房地产项目准入备案与二手房公积金政策，提高住房公积金贷款额度；东莞出台组合政策，允许取得产权证满2年的商品住房进行交易，对符合二孩或三孩生育政策的家庭允许新购1套商品房；南京也支持二孩及以上家庭改善住房，允许新增购买1套商品住房；等等。

基本面：全国30城新房成交面积环比反弹，同比降幅与上周持平，总量处历史低位；全国18城二手房成交面积环比大幅反弹（+166%），且同比降幅持续收窄（-27%，缩窄5pct）；土地市场方面，上周全国百城土地供给与成交面积环比同比均为负值，总体表现趋冷，但一线城市表现突出（环比+297%，同比+151%）。

行情：本周A股房地产板块跑赢大盘1.87pct，H股房地产板块跑输大盘0.73pct，恒生物业服务及管理跑赢大盘0.55pct；房地产板块与物业板块的重点AH股标的上涨个数均少于下跌个数。

本周观点：需求修复弱于预期，优选胜算高的好标的。本轮周期受疫情影响需求修复弱于年初预期，加剧了行业和企业的负担，在2022年5-12月仍有较多债到期的压力下，基本面修复时间越晚对企业挑战越大。对应的，政策放松力度要更大才能扭转局面。风险并未消散、行业基本面并未明确筑底的情况下，我们认为投资可以回归简单的底层逻辑：1）稳房地产=稳经济，地产不稳，政策放松不停，beta行情不停；2）艰难时刻，搏弹性不如搏确定性，优质龙头存活确定性高，当前龙头受益于行业供给优化的alpha属性未明显在估值中体现，因此基本面企稳前龙头性价比更高；3）区域修复预期减弱，仅个别城市基本面尚可，聚焦基本面扎实的小而美企业稳定性更强。

投资建议：【保利发展】性价比最高的龙头房企；【滨江集团】受益于杭州基本面的稳健小霸王；【华发股份】深耕珠海和长三角的潜力黑马；【天健集团】深圳小而美基建+地产成长标的。

风险提示：政策放松后效果不及预期，板块信心承压。