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2022年08月26日发布

政策调控思路有所变化，“保交楼”上升中央层级，中债增定向增信民企。中央层面7月政治局会议把“稳定房地产市场”放在首要位置，且首次提出“保交楼、稳民生”，随之，中央层面多部委通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。销售端，因城施策政策力度较此前进一步加强，核心城市政策再度升级。此外，按揭贷款利率也随5年期LPR下降进一步下调。房企端，政策已从市场化纾困为主转向直接向民企增信。近期，中债信用增信拟以增信方式支持民营企业发债，碧桂园、龙湖、金地、旭辉、新城和远洋为6家试点企业，显示监管对于遏制地产风险扩散的意愿有所增强。

成交市场7月再次走弱，需求端艰难磨底，市场信心亟待拯救。7月销售再次大幅下滑，景气度修复进程持续波折。商品房销售面积单月、累计同比增速分别为-28.9%、-23.1%，跌幅较6月分别扩大10.6、0.9个百分点。在去年7月基数已经下行的情况下，同比跌幅仍然扩大，意味着市场行情依然严峻，景气情况不容乐观。展望来看，我们维持今年商品房销售面积增速为-13.5%的预期，节奏上市场冷淡行情一时内恐难以有效改善。主要原因是行业目前面临现有政策刺激效果有限的困境，一味的对楼市松绑难以促进购房需求持续释放。居民端一方面由于对未来收入信心不足，不敢轻易加杠杆，另一方面对期房交付的担忧仍然较高，导致观望情绪依然较重。房价方面，7月新房、二手房房价同比跌幅再次探底，一线城市房价韧性较高。

受低基数及二批次供地节奏不同影响，7月土地延续6月边际改善态势，但市场热度仍然较低。7月全国商住用地成交面积单月同比增速为-23.4%，跌幅较6月收窄11个百分点。土地出让金单月同比增速为21.1%，自2021年6月以来首次由负转正。不过，总体看土地市场热度仍然较低。从累计数据来看，1-7月土地成交建面与出让金累计同比增速分别为-41.8%、-44.8%，累计成交跌幅仍然较大。从溢价率指标来看，7月全国土地平均溢价率小幅下滑至3.4%，维持自去年下半年以来的较低水平，显示房企拿地意愿仍然不足。

投资增速表现疲弱，后续改善程度有限。7月新开工继续大幅下滑，单月同比增速为-45.4%。竣工微幅修复但仍较为疲弱，单月同比跌幅较6月收窄5个百分点至-36.0%。房地产开发投资额7月单月跌幅扩大3个百分点，同比增速为-12.3%，1-7月累计同比增速跌幅下探至-6.4%。展望来看，我们维持今年房地产开发投资为-4.5%的预期增速不变。下半年地产投资可能呈现“开工持续低迷、竣工微幅修复”的分化特征，今年内或将难以见到开发投资趋势性反转。