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2022年03月07日发布

本周观点：2022年政府工作报告传递稳经济、稳地产信号，重申“房住不炒”，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，央行及银保监出台文件支持新市民合理购房信贷需求；同时多地先后松绑楼市，郑州二套房贷款实行“认贷不认房”，为2016年调控收紧以来首个松绑“认房又认贷”的重点城市，具备一定示范效应，预计“两会”后各地因城施策节奏或将加快，促进需求端信心恢复。投资建议方面，无论是从“稳增长”大局、或是避免行业系统性风险，政策端仍有改善空间，板块估值有望持续修复。中长期看，随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩，行业整体格局有望得到优化，具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。开发板块关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等，适度关注弹性二线标的如滨江集团、新城控股等。多元化业务方面，当前物管板块估值已至历史低位，性价比凸显，随着政策的持续松绑，开发企业资金端改善，亦有望带来优质物管估值修复，看好综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务等，以及轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。

政策环境监测：1）郑州：松绑“认房又认贷”，因城施策迈出重要一步；2）2022政府工作报告：稳经济”仍须“稳地产”，政策端有望持续发力

市场运行监测：1）成交环比下降，后续面临压力。本周（2.26-3.4）新房成交3.7万套，环比降9.8%；二手房成交1.3万套，环比升10.1%。2月新房日均成交同比降29.3%，降幅较1月收窄3.4pct。短期受供需谨慎影响，后续成交料承受压力。2）改善型需求占比环比下降。2022年1月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比降1.1pct至76.4%。3）库存环比回落，短期稳中趋降。16城取证库存9907万平，环比降1.8%。资金及楼市压力下，房企偏向现有库存去化，短期库存规模或稳中趋降。4）土地供给放量、溢价率下滑，二线占比提高。上周百城土地供应建面2914.9万平、成交建面1763.9万平，环比升49%、降11.8%；成交溢价率1.3%，环比降2.5pct，其中一、二、三线成交建面分别占比6.3%、39.5%、54.2%，环比分别降4.3pct、升16pct、降11.7pct。

资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行102.4亿元，环比减少6.1亿元；海外债发行2亿美元，环比减少1.35亿美元。2）信托：本周集合信托发行34.1亿元，环比减少15.1亿元。3）地产股：本周房地产板块涨1.23%，跑赢沪深300（-1.68%）；当前地产板块PE（TTM）8.31倍，估值处于近五年16.3%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为保利发展、万科A、招商蛇口；南向资金净流入前三为万科企业、中国海外发展、世茂集团。

风险提示：1）供给充足性降低风险；2）房企业绩承压风险；3）政策呵护不及预期风险。