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2022年03月07日发布

投资摘要：

每周一谈：两会定调稳中有增 因城施策空间打开

本周两会召开，政府工作报告中房地产行业相关表述仍然以“房住不炒”以及促进行业平稳健康发展为核心，此外也将大力发展长租房、保障性住房、旧改等领域，行业导向稳中有增；地方层面，郑州发布房地产新政策 19 条，意在呵护当地市场平稳发展。本周政策方向点面结合，整体方向依旧保持稳健，地方政策空间进一步打开。

3 月 1 日，郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，主要在支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等方面提出改进措施。

本次政策放松惠及房地产行业的各参与主体，是对市场环境的全面支持。从购房者需求，商品房市场供应，开发商资金，政府土地出让等多个维度进行针对性支持措施。政策涉及面广泛，将对市场各参与主体均起到支持作用。

部分支持举措在本轮“因城施策”地方政策放松中是首次出现。其中，对二套房实行“认贷不认房”的措施，对于结清首套房贷的家庭，购买二套商品房可按首套房贷款政策执行，首付比例可由 60%下降至 30%。郑州也是首个松绑“认房认贷”的省会城市，将会有效降低购房者改善需求的资金门槛，进一步释放购房者的改善需求。

本次郑州政策既有 2021 年水灾的特殊背景，也有自身的商品房市场压力双重驱动。2021 年底郑州商品房累计销售面积同比增速为-24%，供求比为 1.26，广义商品住宅存量 2095 万平方米，去化周期 24.6 个月，各项指标在重点一二线城市中部均表现不佳。

基于城市横向比较的结果来看，存在部分市场压力较郑州更大的城市，未来地方政策有跟进空间。

本周两会召开，房地产行业仍然以稳为核心。要求坚持“房住不炒”，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，要求做好稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环。稳定仍是房地产长期的政策导向。

“稳”字以外，亦有新增量：长租房、保障性住房、旧改等概方向将得到快速发展。会议要求探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，再开工改造一批城镇老旧区。新住宅模式中，长租房、保障性住房、旧改都将得到新的机遇，成为行业发展以及社会经济建设新的增长点。

经济增长目标设定 5.5%，并要求防范化解重大风险，稳增长及防风险背景下房地产市场底部坚实，未来预期持续向好。

数据追踪（2 月 21-2 月 27 日）：

新房市场： 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为-31 PCT、-26 PCT，一线城市-27 PCT，-22 PCT，二线城市-74 PCT，-65 PCT，三线城市+47 PCT，+24 PCT。

二手房市场：14 城二手房成交面积单周同比-27 PCT，累计同比-29 PCT。

土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比+11 PCT，成交建筑面积累计同比-23 PCT，成交金额累计同比-60 PCT，土地成交溢价率为 1.27%。

城市行情环比：北京（-0.1 PCT），上海（-24 PCT），广州（-7 PCT），深圳（+3 PCT），南京（+191 PCT），杭州（-6 PCT），武汉（+20 PCT）投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科 A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质性房企滨江集团、绿城中国等。

风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约暴雷，政策超预期调控。