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2021年11月30日发布

核心观点

本周新房成交量相比于上周有所下降、二手房成交量有所上升。本周47个城市新房成交套数为4.2万套，环比下降26.0%，同比下降24.2%；18个大中城市新房成交套数为2.8万套，环比下降23.1%，同比下降15.1%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化+11.3%、-5.3%、-66.4%，同比分别变动+19.8%、-19.2%、-39.0%。16个城市二手房成交套数为1.2万套，环比上升9.8%，同比下降35.6%；12大中城市二手房成交套数为1.1万套，环比上升11.9%，同比下降33.8%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为+4.7%、+20.3%、-4.0%，同比增速分别为-41.6%、-25.3%、-45.5%。

新房库存量相比于上周有所上升，去化周期较上周有所上升。15个城市新房库存套数为103.7万套，环比上升0.9万套，去化周期为11.7个月，环比上升0.2个月；8个大中城市新房库存套数为57.2万套，环比上升0.7万套，去化周期为8.7个月，环比上升0.1个月；一线城市新房库存量27.0万套，环比上升0.3万套，去化周期8.5个月，环比上升0.1个月，二线城市新房库存量20.9万套，环比上升0.5万套，去化周期为10.7个月，环比上升0.2个月。三线城市新房库存套数为9.2万套，环比无明显变化，去化周期6.4个月，环比下降0.1个月。

整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为77宗，环比下降16.3%，同比下降74.4%；成交土地规划建筑面积为973万平方米，环比上升22.7%，同比下降60.6%；成交土地总价为138亿元，环比上升21.3%，同比下降70.3%；成交土地楼面均价为1416元/平方米，环比下降1.2%，同比下降24.4%；百城成交土地溢价率为0.72%，环比下降84.1%，同比下降90.4%。

投资建议

截至到本周，重点城市二批集中土拍全部结束，从结果来看，量价齐跌，土拍溢价率显著下降，流拍与终止出让明显提升。22城共成交602宗地块，合计成交土地建面6712万平，较首批下降36%；楼面均价较首批下降6%至9441元/平；平均溢价率较首批下降了11.8个百分点至4%，底价成交率提升了31.1个百分点至67%，触顶成交率下降27.1个百分点至14%；流拍与终止出让的地块数量高达288宗（占总供应地块数量的32%）。从土拍的受让结构来看，地方国企托底情况显著，国企拿地比例从首批的49%提升至二批的68%，本地房企的比例也从37%提升至61%，我们认为地方国企的拿地热情不减，主要在土地市场中扮演托底的角色。下半年地产行业信用风险危机频发，开发商资金紧张，叠加销售下行，房企拿地意愿明显下降，土地市场迅速转冷，拖累房地产投资增速下行，而房地产投资逐步失力或对经济增速产生持续的压力，因此我们认为行业政策仍有进一步适度调整的可能。目前我们已经看到了信贷政策与土拍政策的调整，三批集中土拍政策将持续优化，或更多聚焦在提高房价销售上限，释放一定房企利润空间、适当降低土地保证金比例、合理调整土地出让金缴纳比例和节奏以调控房企参与度。

我们建议关注：1）开发板块：金地集团、保利地产、万科A、龙湖集团、华润置地。2）物业板块：碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活、融创服务、新城悦服务、宝龙商业、星盛商业。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。