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2022年04月11日发布

兰州限购限售政策放松，绵阳拟推出多孩家庭购房优惠政策。4月5日甘肃省兰州市印发《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》从多方面对房地产政策进行放松。需求端：1、限购方面：孝老和多胎家庭，可在限购区域内新购一套房产；2、限贷方面：一是降低商业贷款首付比例，首套房不低于20%，二套房不低于30%；二是首套房认定标准上，推行“认贷不认房”，对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，金融机构执行首套房贷款政策。此外公积金贷款、人才购房补贴、预售资金监管、土拍保证金等方面均有一定放松。另外，本周四川绵阳和浙江台州针对多孩家庭给予购房优惠政策，绵阳为购房补贴，台州为公积金贷款额度上浮。本周上海、吉林等地疫情的爆发和外溢对本地及周边城市的房地产市场造成较大影响，长三角及大湾区多个城市成交数据环比大幅下滑。我们认为目前销售市场面临的两大问题：一、尽管3月以来多地放松房地产政策，但主要集中于三四线及少部分弱二线城市，多数核心二线城市“四限”政策仍未放松，需求端获得的刺激程度不足；二、在疫情和国际形势的影响下，购房者对未来收入预期下降，加杠杆购房意愿迅速下降。预计后续将有更多销售承压的二三线城市跟进，因城施策逐步打开限购、限贷、限售、限价的“四限”空间。而房贷利率有望进一步持续下调，提升居民杠杆率，对冲购房者对收入预期下降的影响。

行情回顾：涨幅位列各行业前列，领先大盘2.87个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为1.8%，领先大盘2.87个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第5名。本周上涨个股共68支，较上周减少48支，下跌股数为70支。（若无特殊说明，报告中本周指4.4-4.8当周）。

新房成交情况：受多地疫情影响，本周32个城市新房成交面积为175.3万平方米，环比下降46.3%，同比下降62.7%。其中样本一线城市的新房成交面积为24.0万方，环比-32.6%，同比-61.2%；样本二线城市为114.2万方，环比-46.1%，同比-59.4%；样本三线城市为37.1万方，环比-52.9%，同比-70.9%。

二手房成交情况：受多地疫情影响，本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计79.4万方，环比下降23.9%，同比下降41.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为25.3万方，环比-13.7%；样本二线城市为42.7万方，环比-29.9%；样本三线城市为11.3万方，环比-19.2%。年初至今累计二手房成交面积为1277.1万方，同比变动为-37.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为385.0万方，同比-41.8%；样本二线城市为724.7万方，同比-33.0%；样本三线城市为167.4万方，同比-33.0%。

重点公司境内信用债情况：根据申万行业-房地产指标统计，本周（4.4-4.10）共发行房企信用债2只，环比下降12支；发行规模共计13.50亿元，总偿还量113.20亿元，净融资额为-99.70亿元。

投资建议：疫情反复影响基本面，政策放松持续推进，维持地产开发板块“增持”评级。我们认为今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：碧桂园服务、华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、金科服务、招商积余。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。