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2022年04月11日发布

3月土拍环比回升，同比仍旧大幅下滑。3月份迎来了年内集中供地的首批供应及成交小高潮，全国土地市场供求双侧环比回升，不过同比依旧大幅下滑。1）成交规模方面，3月共有6个城市完成了首轮集中土拍，但大部分城市成交规模较小。根据CRIC统计数据，全国土地市场经营性用地成交建筑面积达6463万平方米，环比增加55%，但同比下降60%。2）溢价率方面，在合肥、厦门、重庆等城市首轮集中土拍明显回暖的带动下，3月平均溢价率达4.5%，环比增加0.3个百分点，但远不及去年同期的18%。3）流拍率方面，供应增加之下，流派现象有所加剧，3月流拍率达18%，环比增加4个百分点，相较于去年同期翻倍。

不同地区土拍冷热分化明显。在降低优质地块出让门槛、提升住宅限价等调整下，部分城市如重庆、合肥土拍回温明显，溢价率分别为5.4%和11.2%，出现了多宗地触顶成交的火热局面；反观区位较为偏僻、周边库存较大的地块，仍难成功出让，如福州分别有6幅地遭遇撤牌或流拍，流拍率高达33%，武汉出让总建筑面积93万平方米，不及去年的5%，溢价率仅为1%。

取消或放松限购、限售政策成为各地楼市放松的新着力点。近期来看，除了降低首付比例、降低房贷利率、提高贷款额度等举措以外，取消限购、限售等限制性措施开始成为当前楼市松绑的另一突破点，政策放松进入较为全面的阶段。3月1日，河南郑州市打响开放限购第一枪，规定老年人投靠家庭可以新购一套住房，实际上取消了限购的规定。4月1日，浙江衢州颁布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》，成为全国首个限购、限售均取消的城市。据不完全统计，当前郑州、福州、哈尔滨、青岛即墨、衢州、秦皇岛等地均有取消限购限售等限制性措施。在当前促进合理住房需求、行业良性循环的政策导向下，预计未来各地将出现一轮限购限售“退出潮”。

4月累计销售面积同比-49.9%，环比-19.4%。对全国32个城市商品房成交情况进行统计，4月累计成交面积（截至08日）同比-49.9%，环比-19.4%。其中一线城市同比-48.6%，环比-39.5%；二线城市同比-49.0%，环比-9.4%；三四线城市同比-53.0%，环比30%。一线城市中深圳环比+49.7%，增速最高；在统计的二线城市中，武汉、苏州、青岛和南宁表现优于其他城市，环比实现正增长，其中南宁环比增长70.3%；三四线城市表现各异，整体来看表现不及3月。

投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：滨江集团、保利发展、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股、南山控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。

风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。