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2022年02月21日发布

房贷政策 放松，部分城市首套房最低首付比例降至 ] 20%。近日山东省菏泽市中国银行、农业银行、工商银行、建设银行四大银行下调了该市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比从之前最低 30%，降至最低 20%，根据名下有无住房、有无住房贷款记录以及贷款记录是否结清，最低首付比例还分为 25%、30%、40%。同时，首套房、二套房贷款利率分别由去年年末的5.95%、6.14%下调至 5.6%、5.95%。除了菏泽，全国已经有一些城市默默降低了首套房贷利率及首付比例，春节前后重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至 20%。业内消息称，此轮调整城市均为非“限购”城市，是由当地地方住房、金融职能部门根据因城施策原则共同决定调整。

此次下调首付比例释放出积极信号，预计后续将有更多城市跟进。通常全国房贷首付比例最低都是维持在 30％，近 15年来首付比例下调至 20％的仅有两次，分别发生在 2008 年金融危机以及 2014 年商品住宅库存高企的时候。我们认为，此次菏泽下调首付比例释放出较为明确的积极信号，可在一定程度上体现政策的放松趋势，预计后续会有更多城市采取购房支持政策。从当前市场的降幅来看，低能级城市销售疲软，库存压力更大，放松意愿将会更强，实施的力度预计也会更大。

1月社会融资规模增量达到 6.17万亿元，社融增量创历史新高。截至 1月末，社会融资规模存量为 320.0万亿元，同比增长 10.5%；其中对实体经济发放的人民币贷款余额为 195.7万亿元，同比增长 11.6%。从增量来看，1月社会融资规模增量为 6.17万亿元，较上年同期增加 9816亿元。1月社融数据表现亮眼，总量数据超预期，主要得益于国内逆周期和跨周期政策调控效果持续显现。

房企预售资金监管或将迎来统一规定，房企资金流紧张现状有望得到缓解。有消息称，全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台，新制定出台的管理办法明确，预售资金监管额度为“重点额度管理”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用，房企有望获更多流动性。此前各地区自主出台预售资金监督管理实施细则，部分城市执行过严，存在纠偏的空间，新办法的出台有望使情况得到改善。

投资建议：我们认为当前应当关注 4 条投资主线：1）开发企业：滨江集团、保利发展、新城控股、华侨城 A、华润置地、龙湖集团、万科 A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务、宝龙商业等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。

风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险