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2022年05月16日发布

核心观点

事件：5月15日，中国人民银行与中国银行保险监督管理委员会联合发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，宣布首套房贷款利率下限调整为不低于LPR减20个基点等，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

一、政策背景

房地产与土地市场持续低迷。较弱的预期整体仍未得到扭转，叠加受疫情影响相当多城市的居民看房活动与房企推盘意愿，房地产销售持续低迷。

居民主动去按揭杠杆，房企融资不振。受销售疲弱影响，4月新增按揭贷款减少，即按揭还本付息大于新增贷款，反映出居民部门对房地产依旧较弱的预期。这严重拖累了信贷与社融。房企信贷依旧疲软，一季度房地产开发贷款余额增速下降至零；今年以来行业债券+信托发行规模同比持续负增长。

房地产企业债务高峰，相关风险亟待化解。

受疫情等影响，二季度稳经济压力较大，需避免房地产过度拖累经济。

二、政策主要内容与分析

对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。二套住房商业房贷维持现行规定不变。

（一）对房地产市场结构的影响

政策有利于促进房产的增量销售。首套房的贷款利率由“不低于5年期LPR”调整为“不低于5年期LPR-20BP”，降首套房房贷利率采取的是下调LPR加点、而非下调LPR的方式。如果直接下调LPR，则存量房贷和增量房贷均受益；而首套房贷LPR加点下调，并不影响存量房贷，存量房贷的利息支出并不能减少。因此，本次政策主要受益的是增量房贷与房产的增量销售。

较高库存的非热点城市将更受益。此前，在“因城施策”下，大量非热点城市已经将本地首套房利率降至原定的下限LPR水平，进一步下调则需要松动下限水平；而核心城市的首套房利率普遍高于LPR，对下调利率下限的需求并不强烈。这符合“因城施策”、缩小区域房地产市场分化的政策方向。

刚性需求受益。首套房贷款利率下调，而二套住房贷款利率不变，表明政策旨在落实政治局会议“支持刚性和改善性住房需求”精神。

（二）对房地产销售的影响

当前我国房地产业的首要问题是预期转弱，包括房企、银行、消费者等各类市场主体。而房贷利率并非约束消费者购房的核心矛盾，也非消费者购房决策的首要考虑因素，下调房贷利率对扭转预期的作用有限；并且本次房贷利率下调并不涉及存量房贷与非首套房贷。扭转行业预期有待房企融资正常化、购贷政策正常化等供需政策方面更大力度的放松。

另外，复盘历史经验显示，房地产销售改善滞后与房贷利率下降约2个季度左右。在5-6月疫情得到整体控制、配合以供需正常化措施的假设下，预计房地产销售明显改善尚需时日。

（三）信号意义

此前房地产相关政策主要是地方政策的调整，而此次政策是在全国层面对房地产金融政策进行调整，其政策信号意义强，有利于传递至市场主体。

本次通知强调“因城施策”。给予地方明确的指示信息，有利于缓解地方对中央政策意图的理解与沟通问题，预计下一步各地方政策放松空间、力度会加大，频率会加速。在全国统一的贷款利率下限基础上，在地方层面，由人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限调整方向，可选择跟随全国下限下调，也可保持不动或适度上调，维持区域房地产市场稳定。

（四）5月LPR还会下调吗？

在5月20日这一LPR调整时间窗口，5年期LPR下调的可能性降低了。既然本次政策采取了LPR减少加点的方式避开下调存量房贷的利息支出，那么在5月20日，5年期LPR下调的可能性就降低了，否则会降低本次避免下调存量房贷利息支出的政策效果，这有利于保护银行息差；下调20BP的政策力度已经不小，央行理应在未来一段时期观察政策效果，而非在短短5天之后再次下调增量房贷利率。另外，目前金融市场流动性充沛，货币市场利率压的很低。央行还面临着中美利差倒挂与国内通胀的内外部压力，央行在去年四季度货币政策执行报告中将关于“以我为主”的措辞从针对整个货币政策变为针对汇率，今年一季度货币政策执行报告中“以我为主”变为“以我为主兼顾内外平衡”，并继2021年Q1以来首次在货币政策执行报告的政策展望部分提及通胀，易纲行长近期连续强调“货币政策首要任务是稳物价”。此外，再贷款等结构性货币政策工具、宏观审慎政策的实施已经有力的推动了科技创新、普惠养老、绿色低碳、乡村振兴等政策支持领域的融资。

风险提示：地产政策不及预期，销售大幅下滑，行业低迷未得到实质性改善。