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2022年02月14日发布

事件：

中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

保障性住房政策落地加速，2022年预计新增240万套

在推进住房供给侧结构改革过程中，增加保障性租赁住房的供给是重中之重，政策从定调、细化到推进，由中央至地方逐步完成政策体系构建。2021年7月国务院印发了《关于加速发展保障性租赁住房的意见》，首次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计。11月，住建部同财政部等四部门联合发文，明确表示在“十四五”期间应大力增加保障性租赁住房供给，力争新增保障性租赁住房占新增住房供应总量比例达到30%及以上。2022年1月20日，全国住房和城乡建设工作会议上提出，2022年以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。在中央为保障性租赁住房的发展定调后，各地方政府积极响应、细化目标及跟进政策落地。浙江、广东、山东、海南等省份以及青岛、西安、金华、上海等城市相继发布相关实施意见或征求意见稿。保障性租赁住房相关政策与工作的进一步落实，是继续全面落实房地产市场长效机制的重要组成部分。

供给端“约束力”仍在，意在促进行业良性循环

目前为止，“三条红线”、“房地产贷款集中度管理”、“供地两集中”仍继续在供给端约束，本次政策针对性放宽贷款集中度管理要求，是继其他资金面改善政策之后的有效补充，并不意味房企突破融资增债的限制。2020年8月“三条红线”政策出台，同年12月，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分五档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限。自2021年3月起，国内个人购房贷款增速明显放缓，2021年Q1~Q4个人按揭贷款单季同比分别变化+50.0%、+6.7%、-9.5%、+0.9%，其中Q4中11月因受益于部分城市房贷利率下调以及部分银行放款提速，个人按揭贷款单月增长+10.6%。2021年全年个人按揭贷款同比增长仅8%。随后2021年9月，央行发布《中国金融稳定报告（2021）》，支持居民合理购房需求，并调低首套和二套房贷利率。11月起，各地预售资金监管放松，12月起推行并购贷政策，诸多政策逐步缓解房企基本面压力，有助于让房地产市场回归居住属性。本次政策出台，针对性放宽贷款集中度管理要求，可以减轻房企一定资金压力，加大住房租赁金融支持力度，同时，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

新政带来新机遇，国企或受益于租赁业态发展

房企作为重要的市场参与主体，此次政策落地将进一步激发房企切入保障性住房领域的积极度，间接利好其他租赁业态发展。从“投融建管退”的商业闭环来看，a）融资环节：银行在贷款结构管理上会对综合项目中含保障性租赁住房的项目有一定倾斜；b）开发建设环节：政策强调对土地资源和非改租项目给予相应的政策倾斜；c）运营环节：除给予财政补贴之外切实减免增值税、房产税等，旨在缓解运营税赋压力；d）退出环节：将保障性租赁住房纳入公募reits试点范围等。

同时，国有企业在住房租赁行业发展迅猛。1）规模上：根据ICCRA统计，2021年国有企业性质的运营商管理租赁住房规模占比达到10.2%，相较2019年提升6.4pct，3年管理规模实现近3倍的增长。2）品牌数量：根据ICCRA统计，2021年34%的头部品牌为国有企业相较2019年上升了9pct。国企优势在于：a）拿地竞自持和配建方面，国企处主导地位，根据CRIC统计显示，2021年87.9%的纯租赁地块由地方国企斩获；而竞自持租赁地块方面，目前约56.7%的竞自持租赁用地由国资获取。民企占比43.3%，多为龙湖、旭辉、中骏等涉及住房租赁的主流房企。b）国企持有较多存量纳入保障性租赁住房体系的供应来源，可以借助政策东风进行资产盘活。保障性租赁住房多元供应可行的路径主要有以下五种，涉租赁用地建设租赁住房；产业园区中工业项目配套用地面积占比上限由7%提高到15%；非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房；市场中现存的各类集中式、分散式租赁公寓纳入保障性租赁住房系统；传统的保障性住房（非商品住宅）中未售、空置的房屋。前两种方式属于新增供应范畴，后三种属于存量纳入保障性租房体系。国企在此前的土地获取中，保障性住房的比例较高，因此受益于此项政策的边际改善。

投资建议

继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，低基数效应消退，2022年初基本面下行承压，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：金科股份、中南建设、新城控股；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。

风险提示

房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。