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2021年01月06日发布

事件：1月5日，住建部、发改委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，通知内容涵盖完善物业服务价格形成机制、推动发展生活服务等，其中鼓励有条件的企业向各类生活服务领域延伸。

鼓励物业服务定价机制市场化，打开物业费市场化调节政策通道。通知提出完善物业服务价格形成机制，根据服务标准和物价指数等因素市场化定价；对物业服务实行政府指导价的，由政府价格部门建立动态调整机制；并倡导酬金制计费方式。过去一段时间，压制板块估值的重要因素之一是市场担心人力成本持续上涨而物业费单价难以提升对物业公司利润率的侵蚀，本次通知从政策导向上看打开物业费根据成本进行市场化调整的政策通道，有利于逐步消解市场相关担忧，我们认为这对板块形成重要利好。

推动线上线下融合发展，鼓励物业企业开展多种生活服务。通知鼓励有条件的物业企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式；引导物业企业通过智慧物业管理服务平台，提供定制化产品和个性化服务，其中开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。物业服务作为距离业主最近的服务企业，是居家生活的流量入口，当前物业公司在社区增值服务布局仍处于初期阶段，居民多样化多层次的生活需求价值仍存在较大挖掘空间。

鼓励搭建智慧物业管理服务平台，加强智慧物业管理服务能力建设。通知鼓励物业企业运用物联网、云计算、AI等技术，建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平；以智慧物业管理服务平台为支撑，提升设施设备智能化管理水平。当前行业龙头企业均在科技化、智能化发力投入，搭建完善的智慧物业中台系统，进一步提升物业企业的管理效率。

板块供给高峰已过，当前估值具备吸引力。去年年中以来板块出现较大调整，主要原因包括年中大批物管公司配股及Q4以来新股IPO供给大幅增加、地产行业调整政策对板块估值有所压制。短期来看，物业企业IPO新股供给高峰已过，经过前期调整板块估值已具备较强吸引力。当前板块将迎来年末年初的估值切换节点，短期亦有望受到高增长企业潜在的年报预增刺激，预计3月初港股通也有望纳入前期上市的多数大型物管标的，因此物业板块将迎来再投资的窗口期。

投资建议：随着上市物业公司数量增加，我们认为未来行业机会将聚焦于板块龙头及具备良好成长性的公司。我们从两条主线选股：1）住宅物管推荐碧桂园服务、永升生活服务、金科服务、保利物业、绿城服务、新城悦服务及中海物业；2）商业运营标的建议关注华润万象生活及宝龙商业。

风险提示：关联地产交付及相关风险，第三方市场外拓竞争加剧风险，基础物管毛利率中长期下行风险，增值服务开拓不及预期风险等。