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2022年01月11日发布

鼓励使用并购贷，优质房企融资上限提升，抵御行业寒冬能力增强。

2021年12月，央行和银保监会发文鼓励优质房企按照市场化原则加大房地产项目的收购兼并力度，并购融资对于“三道红线”有所突破，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，促进行业出清。我们认为，行业结构优化带来竞争格局的预期出现调整，对于房企的“幸存者”的预判从只有国企，转变为优质国企和民企，再转变为中高风险企业也有“托底”。对于行业竞争格局的预期变化带动部分民企估值向理性区间回归。

物业基本面良好，估值回撤多源于对关联房企的担忧。

本轮物业板块估值全面回调，我们认为原因在于：1）中高风险房企面临资金链断裂的风险，市场担心物业公司会成为母公司融资变现的工具；2）房企销售端普遍下行，市场对于物业企业独立发展的能力存疑，担心物业企业的规模和业绩会出现下滑的情况。我们认为，许多上市物管企业有扎实的市场化拓展能力，对关联房企的依赖逐年降低。根据我们统计，21H1在管面积TOP15的上市物企中，7家第三方在管面积占比超过50%，绿城服务、旭辉永升服务等物业公司第三方在管面积占比超过80%，已经具备了较强的独立发展能力。

资金面利好频出，提振市场信心，物业价值回归理性区间。

2022年初至今关于房企并购贷款的相关新闻陆续出台，行业政策对于行业的兼并收购持鼓励态度。我们延续年度策略对物业板块的判断：随着房地产政策纠偏持续推进，优质房企的流动性风险将逐步得到化解，市场信心得到鼓舞，物业板块的估值有望随着房企开启估值修复的大门。详见2021年12月23日发布的行业报告《从终局反向思考行业投资机会》。

投资建议：看好

我们认为物业企业的估值修复和房企的估值修复路径类似，建议关注：1）安全边际较高的央企物业公司：保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余等；2）公司治理独立性高、第三方拓展能力强的民营物管企业，表现形式为引入战投优化治理结构、第三方在管面积占比高，建议关注：金科服务、旭辉永升服务、碧桂园服务等；3）行业风险进一步缓解，超跌的物业企业出现估值修复机会，建议关注：融创服务、世茂服务、新城悦服务等。

风险提示：行业调控政策收紧、宏观经济下滑