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2021年12月28日发布

核心观点

本周新房成交量相比于上周有所上升、二手房成交量有所上升。本周47个城市新房成交套数为5.6万套，环比上升9.7%，同比下降12.6%；18个大中城市新房成交套数为3.6万套，环比上升22.6%，同比下降13.1%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化+20.4%、+29.4%、-15.0%，同比分别变动-13.3%、+5.3%、-67.8%。16个城市二手房成交套数为1.3万套，环比上升2.6%，同比下降33.3%；12大中城市二手房成交套数为1.2万套，环比上升5.5%，同比下降31.3%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为+17.0%、+1.0%、-1.6%，同比增速分别为-37.0%、-23.3%、-44.6%。

新房库存量相比于上周有所上升，去化周期较上周有所上升。15个城市新房库存套数为104.8万套，环比上升0.6万套，去化周期为11.8个月，环比上升0.1个月；8个大中城市新房库存套数为57.9万套，环比上升0.8万套，去化周期为8.5个月，环比无明显变化；一线城市新房库存量27.6万套，环比上升0.6万套，去化周期8.1个月，环比无明显变化，二线城市新房库存量21.1万套，环比上升0.1万套，去化周期为10.1个月，环比下降0.2个月。三线城市新房库存套数为9.2万套，环比上升0.1万套，去化周期7.1个月，环比上升0.3个月。

整体土地市场较上周相比量升价跌，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为366宗，环比上升2.8%，同比下降69.0%；成交土地规划建筑面积为2251万平方米，环比下降7.5%，同比下降75.2%；成交土地总价为287亿元，环比下降55.1%，同比下降85.8%；成交土地楼面均价为1276元/平方米，环比下降51.4%，同比下降42.8%；百城成交土地溢价率为1.57%，环比下降52.4%，同比下降86.2%。

投资建议

本周，央行宣布1年期LPR下调5个基点至3.8%；5年期以上LPR为4.65%，维持前值不变；LPR时隔19个月首次下调，体现了货币政策正在及时加大逆周期调控力度，稳定市场预期；但5年期以上LPR维持不变，因此本次LPR下调对地产的影响有限。同时，央行与银保监会联合出台通知，明确指出“支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购”。央行、银保监会鼓励优质企业加大房地产项目收并购，同时加大债券融资的支持力度，此举有利于化解风险、促进行业有序出清，有利于行业加速整合。本周杭州三批集中土拍热度明显回升，在溢价率上限降至10%的大前提下，土拍整体溢价率从二批的2.7%升至7%；68.6%的地块达封顶价进入摇号环节。杭州通过规则优化调整，在稳定地价与稳房企参与度上做到了较好的权衡，为后续集中土拍城市提供了参考。

从板块投资角度，我们认为，今年年末明年年初或是一个较好的投资时点，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注：1）开发板块：保利发展、金地集团、万科A、龙湖集团、华润置地。2）物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活、新城悦服务、宝龙商业。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。