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2022年09月07日发布

【每日一问】

保障房REITs稳步推进，我国基础设施REITs覆盖领域进一步扩容。2021年7月，随着国家发展改革委发布“958号文”，保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点范围。经过一年来监管部门与行业各方的积极推进，2022年8月16日，国内首批三只保租房REITs（红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT）正式公开发售，发售首日均已售罄，体现出市场对保租房REITs资产品类的高度认可。8月31日，三只首批保障性租赁住房REITs项目同步正式上市交易，发行规模总计37.97亿元，是我国基础设施REITs覆盖资产领域的进一步扩容，对REITs市场发展和保障性租赁住房建设都具有重大意义。开盘之后三只产品全部呈现一字涨停板。同时，在首批保障性租赁住房REITs上市仪式上，证监会副主席李超表示，将尽快推动首批扩募项目落地，推动REITs立法。

发展保障房REITs有助于形成可持续发展的投融资模式，募集资金继续用于保障房建设，将有效扩大租赁住房供应规模。我们认为保障房REITs的推出将起到以下三方面的作用，1）供给端：通过运用REITs等工具盘活存量，以提高租赁房源供给规模，推动解决大城市新市民、青年人住房困难问题。2）企业端：引导多主体投资，将有助于筹集长期权益资本金，形成可持续发展的投融资模式。REITs的价值主张在于持续的稳定的租金现金流，估值逻辑和租赁住房的商业逻辑更为匹配，可以形成良性的市场激励，同时拓宽企业融资渠道、引入社会资本形成租赁住房投资循环、打造租赁住房企业可持续发展模式。3）行业：有助于推动我国房地产行业转型，或成为未来行业新发展模式之一。一方面，保障房在我国正处于快速发展阶段，未来一段时期存在较大投资建设需求；另一方面，保障房在产品形态、管理模式等方面与传统住宅业务存在强关联性，为房企提供了合理可行的业务转型选择。保障房REITs作为权益型的成熟资产持有平台，可为企业提供有效的退出渠道，形成可持续发展的“开发、运营、盘活”的新模式，提升租赁住房行业权益融资比例，降低租赁住房行业杠杆率和金融风险。

红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT合计8个基础资产，拥有8663套租赁房间，具有以下三大投资亮点。1）底层基础设施资产区位优势显著。底层资产位于一线城市深圳、北京和强二线城市厦门，较高的常住人口和较低售租比使其租赁住房市场需求强劲。同时位于各自城市繁华区域，且租金相对低廉，在周边市场有较强竞争力。2）租金收入仍有一定的上升空间。北京、深圳项目的底层资产租金定价均仅为周围市场化租赁市场租金的六七成；相比之下，厦门安居的租金优势不明显，但也能保持一定的增长。3）项目出租率维持高位，成熟的运营带来稳定的现金流。红土深圳安居项目、中金厦门安居项目和华夏北京保障房项目出租率分别为98.8%、99.3%和94.7%，出租率几乎达到饱和状态，具有相对稳定的租金收入。同时，运营趋于稳定成熟，2022Q1毛利率分别为52%、68%、70%，盈利水平良好。2023年可供分配金额分别为4918、5263和4960万元，预计现金分派率分别为4.25%、4.34%和4.31%，预计可以带来稳定的现金流。

我们认为三单保租房REITs在行业模式、制度建设、操作流程、估值定价等方面起到了良好的示范效应。1）打通“募投管退”循环，“以存量带动增量”效果显著。三只保租房REITs合计发行规模37.97亿元，拟全部用于新的保障房项目建设，共涉及至少8个项目。2）完善制度建设，坚持“专款专用、专门负责”，有效规避了募集资金流入房地产市场的风险。证监会、发改委明确要求“发起人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务”。本次发行主体（深圳市人才安居集团、厦门安居集团和北京保障房中心）均为从事保租房业务专门公司，严格贯彻“专款专用、专门负责”，有效规避了募集资金流入房地产市场的风险。3）初步构建保障性租赁住房估值体系。保障性租赁住房在发行REITs时的估值定价问题仍在摸索当中，对市场具有参考借鉴意义的初步成果。目前三单保租房REITs折现率处于6.0%-6.5%的取值范围，与现有可比城市级别的产业园区REITs产品较为相近。在租金增长率预测方面，均根据区域内商品住房市场租金过往增长幅度、估价对象实际租赁情况并结合其他城市及地区类似保障性租赁住房的管理情况及发展经验来预测。

【今日收评】

从大盘表现来看，今日（9月6日）申万房地产板块上涨2.64%，相对沪深300收益率为1.72%；恒生地产板块上涨2.06%，相对恒生指数收益率为2.18%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨跌幅均值分别为2.91%、2.14%、2.45%。地产板块连续两日上涨，一方面，我们认为优质房企已有企稳复苏趋势，叠加政策持续宽松，销售筑底已经基本确认，改善预期不断增强；另一方面，央行副行长刘国强昨日表态“下一步要进一步发挥贷款市场报价利率指导性作用和存款利率市场化调整机制的作用，引导金融机构将存款利率下降效果传导到贷款端，降低企业融资和个人信贷的成本”，信贷政策宽松的落位效果得到重视。

从个股表现来看，主流A股房企今日涨跌幅均值为3.28%，排名前三是滨江集团、万科A、金地集团，涨幅分别为10.04%、3.96%、3.91%。近期滨江持续释放积极信号，中报业绩微涨1.6%，26.5亿元小公募公司债申请通过，注册35亿元中票，经营表现良好等。万科公告8月销售额同比减少16%，已较前7个月单月销售30%-50%的降幅大幅收窄；获监事阙东武增持3万股，占总股本0.0003%，截至目前万科高管自6月开始增持来，已累计增持超54万股，耗资超943万元。金地公告8月销售额212亿元，同比增长11.6%，同比增速转正。主流内房股今日涨跌幅均值为5.35%，排名前三是碧桂园、中国金茂、龙湖集团，涨跌幅分别为9.30%、7.82%、5.81%。碧桂园公告8月实现权益销售额289亿元，同比下降36%；1-8月累计权益销售额2441亿元，同比下降39%；龙湖商业签约朝阳区国资公司，以“轻资产”的合作方式承接中国铁建广场9.3万方的集中商业中心，将打造龙湖北京第八座天街。