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2022年09月02日发布

事件：首批保租房 REITs 产品正式上市

8 月 31 日，中金厦门安居 REIT、红土深圳安居 REIT、华夏北京保障房 REIT 首批三只保障性租赁住房 REITs 在沪深证券交易所同步上市交易。

点评：首批保租房公募 REITs 产品正式上市，开盘全部涨停；证监会及国家发改委等相关部门将加速推进公募 REITs 常态化发行，预期下半年 REITs 项目的发行规模将迎来更大发力

1）8 月 16 日，中金厦门安居 REIT、红土深圳安居 REIT、华夏北京保障房 REIT三只保租房 REITs 产品正式公开发售，机构投资者认购意愿强烈，其中红土深圳安居 REIT 拟认购数量总和为 186.241 亿份，为初始网下发售份额数量的 133.03倍，刷新公募 REITs 网下询价认购倍数新纪录。8 月 23 日，保租房 REITs 公告基金合同生效，合计募集资金规模为 37.97 亿元。8 月 31 日，上述三只保租房REITs 在沪深证券交易所同步上市交易。至此，我国已上市公募 REITs 的底层资产新增保障性租赁住房类别，公募 REITs 产品数量也扩容到 17 只。我们认为保租房 REITs 的乘风起航利于拓宽住房租赁企业直接融资渠道，促进存量资产向运营升维转型，助力租赁物业证券化产品实现资产管理完整闭环。

2）上市首日，三只保租房 REITs 均于开盘不久后悉数涨停，最终分别录得收盘价 3.38、3.23、3.26 元。从上市日到至今的 REITs 板块（17 只）二级市场收益情况来看，除平安广州广河 REIT 外，其他产品全部实现正收益，其中 13 只股价较上市首日涨幅超 20%；平均录得涨幅 28.4%、日均换手率 3.8%。此外，产权类 REITs（保障房、仓储物流表现突出，产业园受疫情一定程度影响）整体收益表现仍优于特许经营权类 REITs （环保类韧性较大，高速公路类受疫情影响较重）。

3）同时，证监会副主席李超先生在上市仪式上表示：“近期，证监会会同国家发展改革委等相关方面制定了加快推进基础设施 REITs 常态化发行的十条措施。下一步，证监会将会同相关部门和单位推动十条措施的落地实施，进一步促进盘活存量资产，助力稳定宏观经济运行”。今年以来我国公募 REITs 市场建设力度加大，相关支持政策相继推出，REITs 市场利好不断。预期随着项目申报、审核流程逐渐规范、简化，下半年公募 REITs 项目的发行规模将迎来更大发力。而除REITs 受国家政策鼓励外，三只保障房 REITs 产品底层资产区位优势明显，收益兼具稳定性及成长性，因此获二级市场认可。

投资建议：我国保租房公募 REIT 正式启航，利于引导市场由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。预期在政策较大支持力度下，后续 REITs 产品发行节奏将加速；同时考虑到公募 REITs 在房地产企业存量资产上有较大可撬动投资价值的空间，预期后续有望迎来 REITs 试点范围进一步向房地产企业长租公寓、物流地产等领域放开。关注 REITs 发展对存量运营板块的估值重塑作用，建议关注产业地产、商业地产等存量资产成熟稳定、发行人（管理人）主体优质可靠的标的。建议关注万科 A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。

风险分析：租金定价风险，配租风险，保障性租赁住房项目定性风险，人口流失风险，市场竞争风险，政策风险等