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2022年08月31日发布

行业： 销售复苏放缓， “ 保交楼” 举措持续推出。 7 月销售放缓， 2022 年 1-7月商品房销售额累计 75763 亿元， 同比-28.8%， 较前值收窄 0.1 个百分点；销售面积累计 78178 万平方米， 同比-23.1%， 较前值扩大 0.8 个百分点。 单月值同比降幅扩大， 2022 年 7 月商品房销售额 9691 亿元， 同比-28.2%， 较前值扩大 7.4 个百分点； 销售面积 9255 万平方米， 同比-28.9%， 较前值扩大 10.6 个百分点。 7 月作为传统淡季， 叠加居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响， 销售回暖动能仍显不足。 从日频数据看， 销售回暖趋势平缓， 截至 2022 年 8 月 26 日， 30 城商品房成交面积为 9597 万㎡，同比-31%； 其中， 长三角、 华南、 华中&西南、 华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-33%、 -35%、 -31%、 -15%。

政策面上， 包括政策性银行专项借款、 民企发债增信支持等多项地产纾困措施出台。 此外， 需求端政策也在持续发力， 如 5 年期 LPR 降低 15bp 至 4.3%，福州房贷首付比例下调， 南下调二套住房公积金贷款首付比例并推出二手房“ 带押过户” 模式， 江苏昆山太仓、 河北廊坊、 浙江海宁放松限购限售， 南京、 苏州、 无锡等个别地方政府也开始尝试调整首付政策等。 在销售复苏缓慢的背景下， 需求端放松加码仍然值得期待。

板块：估值仍处较低水平。自上期策略报告发布至今， 房地产板块下跌 4.1%，跑输沪深 300 指数 1.1 个百分点， 在 31 个行业中排第 24 名。 根据 Wind 一致预期， 按最新收盘日计， 板块 2022 年动态 PE 为 5.3 倍， 比 2019 年 1 月 3日的底部估值水平（ 6.1 倍动态 PE） 高 21.3%， 比 2021 年估值水平（ 10.2倍动态 PE） 低 26.7%， 估值仍处较低水平。

投资策略： 销售复苏放缓， 静待放松加码。 当前销售回暖动能仍显不足， 基本面再趋悲观， 市场将重回政策博弈主线。 “ 保交楼、 稳民生” 的地产纾困政策的出台， 提升了地产股债的“ 下限” ， 与此同时需要期待需求端更有力政策推出的效果， 销售复苏的节奏与程度决定了地产股债的“ 上限” 。 从个股角度， 经营稳健、 具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出， 9月推荐保利发展、 滨江集团、 绿城中国、 贝壳-W。

风险提示： 基本面改善不及预期、 政策力度不及预期。